不同的土地登記代理業(yè)務(wù)在具體操作中會(huì)由于內(nèi)容的不同而在程序上存在一定差別，但基本程序差異不大。通常情況下，土地登記代理的基本程序包括以下步驟：

　　(一)接受委托

　　接受委托是開展土地登記代理業(yè)務(wù)的首要環(huán)節(jié)，一般情況下，土地登記代理業(yè)務(wù)來源主要有以下兩個(gè)途徑：

　　1.被動(dòng)接受。即由委托人主動(dòng)找上門要求提供土地登記代理服務(wù)。委托人可以是單位或者個(gè)人。在實(shí)際操作時(shí)，委托人可以是該宗地的權(quán)利人，也可以不是，但與該宗地具有或即將具有一定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系或利害關(guān)系。如甲與乙擬進(jìn)行合資，甲方出地，乙方出錢，為了解甲方所使用的土地產(chǎn)權(quán)狀況是否屬實(shí)，乙方可委托土地登記代理人對(duì)甲方的土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行查證，為其決策提供依據(jù)。在這個(gè)例子中，乙方作為委托人，盡管不是土地權(quán)利人，但為了查證土地產(chǎn)權(quán)狀況，可以委托進(jìn)行土地登記代理業(yè)務(wù)。

　　2.主動(dòng)爭取。即由土地登記代理人走出門主動(dòng)爭取為他人提供代理服務(wù)。隨著土地市場(chǎng)的不斷規(guī)范和土地登記代理市場(chǎng)的日趨發(fā)育，主動(dòng)爭取將是土地登記代理業(yè)務(wù)來源的主要途徑。這也要求土地登記代理人應(yīng)有主動(dòng)爭取土地登記代理業(yè)務(wù)的市場(chǎng)開拓意識(shí)，不斷提供服務(wù)質(zhì)量，努力提升服務(wù)水平，以贏得更多的土地登記代理業(yè)務(wù)。

　　(二)簽訂土地登記代理委托書、代理合同

　　為規(guī)范土地登記代理行為，降低土地登記代理中的風(fēng)險(xiǎn)，接受土地登記代理業(yè)務(wù)后，委托人應(yīng)與土地登記代理人所在的土地登記代理機(jī)構(gòu)簽定書面委托書及委托代理合同。 委托書是建立委托法律關(guān)系、開展土地登記代理的必備要件，是土地管理部門審核的重要內(nèi)容之一。委托書主要應(yīng)明確以下內(nèi)容：

　　(1)委托人;

　　(2)土地登記代理機(jī)構(gòu);

　　(3)土地登記代理人;

　　(4)土地登記代理的內(nèi)容;

　　(5)土地登記代理的權(quán)限;

　　委托書應(yīng)由委托人和土地登記代理機(jī)構(gòu)、土地登記代理人三方簽字后生效，委托人是單位的，應(yīng)同時(shí)加蓋單位公章。土地登記代理人持委托書開展土地登記代理業(yè)務(wù)。委托書的具體格式可參照下表。

　　相對(duì)于委托書，土地登記代理合同也是雙方建立委托關(guān)系的重要憑證，但兩者作用不同。土地登記代理合同是委托人和土地登記代理機(jī)構(gòu)確認(rèn)委托關(guān)系、明確雙方權(quán)利和義務(wù)的法律依據(jù)，而土地登記代理委托書是土地登記代理人開展土地登記代理的業(yè)務(wù)憑證，供具體辦理土地登記代理業(yè)務(wù)時(shí)土地管理部門審查用。

　　(三)收集查詢土地登記相關(guān)信息與資料

　　在接受土地登記代理委托后，土地登記代理人需要收集、查詢、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料，了解土地權(quán)屬是否清晰，如該宗地是否被司法或行政部門依法限制、查封或收回，是否設(shè)定抵押、租賃等他項(xiàng)權(quán)利等情況。必要時(shí)，還需要實(shí)地查勘土地的位置、四鄰、土地利用狀況等。

　　一般情況下，土地登記相關(guān)資料收集的基本途徑主要有：

　　1.文字資料 通過收集查詢委托方及土地管理部門提供的土地登記有關(guān)文件資料、書面登記資料等，了解土地的權(quán)屬狀況、面積、用途等情況。在收集文字資料時(shí)，需要注意具有法律效力的文件與非法律文件的區(qū)別，非法律文件只能作為參考和推斷，不能作為土地登記代理的法律依據(jù)。

　　2.實(shí)地察看 通過實(shí)地察看，對(duì)土地的具體位置、四至、數(shù)量、質(zhì)量及地上物變化等情況有一個(gè)較全面的感性認(rèn)識(shí)，獲取土地登記代理所需的一手資料。

　　3.向有關(guān)當(dāng)事人了解情況 在開展土地登記代理業(yè)務(wù)時(shí)，除收集文字資料、實(shí)地查勘外，還應(yīng)根據(jù)需要，向有關(guān)當(dāng)事人了解情況，當(dāng)事人主要包括委托人、土地權(quán)利人、四鄰的土地權(quán)利人、單位中具體管理土地或操辦土地證的人員以及其他熟悉該土地狀況的人員等。通過向當(dāng)事人了解情況，可以進(jìn)一步摸清土地權(quán)屬的來源及沿革、權(quán)屬變更情況、土地登記狀況、發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛的緣由及沿革、土地邊界情況等，為開展土地登記代理業(yè)務(wù)提供更為充分的分析依據(jù)。

　　在收集資料時(shí)，土地登記代理機(jī)構(gòu)及其代理人應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面：

　　(1)收集、整理并認(rèn)真查閱、填報(bào)所需文件資料，核實(shí)有關(guān)材料的真實(shí)性、合法性;

　　(2)檢查材料是否完整、齊全，如若缺件或材料不準(zhǔn)，應(yīng)與委托方溝通協(xié)商，及時(shí)補(bǔ)報(bào);

　　(3)材料的取得程序要合法，不得非法收集資料，禁止偽造虛假材料;