土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更登記是對一宗地上經(jīng)登記的土地權(quán)利中的土地使用權(quán)、所有權(quán)及土地他項權(quán)利發(fā)生改變而進行的土地登記。

　　土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更登記有如下幾個特點：

　　(1)土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更登記發(fā)生在初始土地登記和設(shè)定登記之后;

　　(2)土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更是指三種權(quán)利主體的改變，客體的部分改變及部分內(nèi)容的改變;

　　(3)土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更具有日常性和個別性。

　　土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更登記可分為四種類型：

　　(1)劃撥國有土地使用權(quán)變更登記;

　　(2)出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記;

　　(3)集體土地所有權(quán)及集體土地使用權(quán)變更登記;

　　(4)土地他項權(quán)利變更登記。

　　第一節(jié) 劃撥國有土地使用權(quán)變更登記

　　一、基本概念

　　劃撥國有土地使用權(quán)變更登記，是對經(jīng)登記的劃撥國有土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生的改變進行的土地登記。

　　劃撥國有土地使用權(quán)變更登記主要有兩種情況：一是劃撥國有土地使用權(quán)補辦土地出讓手續(xù);二是因住房制度改革出售公有住房和經(jīng)濟適用房等引起的劃撥國有土地使用權(quán)變更。

　　二、法律特征

　　(一)劃撥國有土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)

　　1、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。土地使用者繳納全部出讓金后，土地行政主管部門直接辦理土地使用權(quán)出讓登記。

　　2、未經(jīng)市、縣人民政府土地行政主管部門批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金的劃撥土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。

　　3、符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地行政主管部門批準和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

　　(1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人;

　　(2)領(lǐng)有國有土地使用證;

　　(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;

　　(4)簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當?shù)厥�、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金。

　　(二)城鎮(zhèn)住房制度改革涉及的劃撥國有土地使用權(quán)

　　1、己購公有住房和經(jīng)濟適用住房的概念

　　己購公有住房和經(jīng)濟適用住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(或者標準價)購買的公有住房，或者按照地方人民政府指導價購買的經(jīng)濟適用住房。經(jīng)濟適用住房包括安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房。

　　2、己購公有住房和經(jīng)濟適用住房的銷售對象

　　城鎮(zhèn)公有住房，除市(縣)以上人民政府認為不宜出售的外，均可向城鎮(zhèn)職工出售。經(jīng)濟適用住房的銷售對象為城鎮(zhèn)中低收入家庭。

　　職工按成本價或標準價購買公有住房，或按政府指導價格購買經(jīng)濟適用住房，每個家庭只能享受一次，購房的數(shù)量必須嚴格按照國家和各級人民政府規(guī)定的分配住房的控制標準執(zhí)行，超過標準部分一律執(zhí)行市場價。

　　3、出售公有住房的價格標準

　　出售公有住房的價格一般分為成本價、標準價兩種，具體標準由市(縣)人民政府逐年測定，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準后公布執(zhí)行。

　　4、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房者的權(quán)利內(nèi)容

　　(1)職工以市場價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以依法進入市場，按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有; 職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般住用5年后可以依法進入市場，在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有; 職工以標準價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房，一般住用5年后方可依法進入市場，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)，原售房單位已撤銷的，當?shù)厝嗣裾�府房產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。售、租房收入在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，單位和個人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。

　　(2)已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房不得上市出售： ①以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的; ②住房面積超過省。自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的; ③處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的; ④產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的;⑤已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;⑥上市出售后形成新的住房困難的;⑦擅自改變房屋使用性質(zhì)的;⑧法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

　　(3)已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易實行準入制度，須經(jīng)有關(guān)部門審核批準