我國(guó)的土地登記有著悠久的歷史，它是歷代土地管理的基礎(chǔ)，和封建政府的立國(guó)之本。據(jù)史料記載，早在公元前4000年至公元前2000年的黃帝、大禹時(shí)即有平水土，劃九州，辨土質(zhì)，定田等，制賦則的記載，已開(kāi)創(chuàng)清理地籍訂定賦則之先河。并設(shè)置了名曰“太�！钡呢�(fù)責(zé)繪制人文地理圖、丈量劃分田地的官員。《周禮》、《禹貢》等書(shū)都有關(guān)于土地分類(lèi)和土地評(píng)價(jià)思想的記載。

　　秦始皇曾大規(guī)模清查地籍，“令黔首自實(shí)田”。黔首自實(shí)田，是秦代清查土地?cái)?shù)量、擴(kuò)大賦稅來(lái)源的辦法。秦始皇31年(公元前216年)，宣布命令“黔首自實(shí)田”，即令平民自報(bào)所占土地面積，自報(bào)耕地面積、土地產(chǎn)量及大小人丁。所報(bào)內(nèi)容由鄉(xiāng)出人審查核實(shí)，并統(tǒng)一評(píng)定產(chǎn)量，計(jì)算每戶(hù)應(yīng)納稅額，最后登記入冊(cè)，上報(bào)到縣，經(jīng)批準(zhǔn)后，即按登記數(shù)征收。此前著名的改革家商鞅還在秦國(guó)推行了包括土地制度在內(nèi)的改革。提出了“算地”和“定分”的主張�！八愕亍本褪菍�(duì)土地進(jìn)行全面的調(diào)查核算，以作為制定土地政策的客觀依據(jù);“定分”就是用法律形式確認(rèn)地主或平民對(duì)土地占有的“名分”，確認(rèn)土地所有權(quán)。這些實(shí)際上都是土地登記的內(nèi)容。

　　宋代有量田之事，則方田與首實(shí)兩法，同時(shí)并舉。北宋的王安石在發(fā)起并實(shí)施著名的變法中規(guī)定：(1)以東西南北各千步為一方，相當(dāng)41頃66畝160步，四周立標(biāo)確界;(2)每年9月，由縣令、縣佐分地計(jì)量，根據(jù)土質(zhì)劃為五等，半年后制成土地憑證;(3)以后各家分產(chǎn)、買(mǎi)賣(mài)等，均以所方之田為證。此做法與現(xiàn)今的調(diào)查、確權(quán)、登記、發(fā)證十分相似。

　　元代行經(jīng)理之法。經(jīng)理法是元時(shí)清查土地的方法。元仁宗延佑元年(1314年)，采納鐵木迭奏議，實(shí)行經(jīng)理法。通過(guò)張榜，做到家喻戶(hù)曉。限40天內(nèi)，各家將所有田產(chǎn)及應(yīng)納田賦自行向官府呈報(bào)。并規(guī)定若有隱瞞，許人告發(fā)，告發(fā)屬實(shí)，或杖或流，所隱田產(chǎn)沒(méi)收歸官。

　　明朝初期，令民自實(shí)田，匯為圖籍。朱元璋舉行了大規(guī)模的土地丈量和人口普查，按照田地土丘塊，要求業(yè)主登記、定稅、編制圖冊(cè)。把全國(guó)各個(gè)地區(qū)被分割成零碎小塊的土地，都按地權(quán)所有將其四至、形狀、土質(zhì)等級(jí)等詳細(xì)地登記下來(lái)，形成了具有歷史意義的魚(yú)鱗圖冊(cè)和賦役黃冊(cè)制度，完成了六百年來(lái)若干朝代若干政治家所不能做到的事情。

　　清朝進(jìn)行了大量的地形測(cè)量和地圖編繪工作。康熙四年(1665年)，各地奉文清丈，歷時(shí)五年，填造魚(yú)鱗圖冊(cè)，歸戶(hù)辦糧。為在全國(guó)推行地丁合一、攤丁入畝提供了條件，為“康乾盛世”創(chuàng)造了基礎(chǔ)。

　　辛亥革命結(jié)束了中國(guó)兩千多年的帝制，孫中山先生提出“平均地權(quán)”的主張。1914年民國(guó)北洋政府成立了“經(jīng)界局”;1922年頒布“不動(dòng)產(chǎn)登記條例”;1927年開(kāi)始注意土地測(cè)量和登記; 1930年6月30日公布《土地法》，該法第二編專(zhuān)門(mén)規(guī)定土地登記內(nèi)容，如，明確要對(duì)土地及其定著物的權(quán)利進(jìn)行登記和變更登記，登記的土地權(quán)利包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)和抵押權(quán);土地權(quán)利在登記程序進(jìn)行中發(fā)生爭(zhēng)議由土地裁判所裁判等。

　　同期，中國(guó)共產(chǎn)黨一直高度重視農(nóng)民的土地問(wèn)題，把土地登記工作擺在重要位置。1921年7月中共“一大”通過(guò)的黨綱中提出了土地問(wèn)題;1927年中共“五大”通過(guò)《土地問(wèn)題決議案》;1928年中華蘇維埃政府頒布《井崗山土地法》;1929年出臺(tái)《興國(guó)土地法》;1931年中央人民委員會(huì)第41次常委會(huì)通過(guò)《土地登記法》，決定“頒發(fā)土地證，確定土地所有權(quán)。1931年11月27日，中央土地人民委員會(huì)(土地部)在瑞金成立，設(shè)立“調(diào)查登記局”;1947年7月，中共中央制定了《中國(guó)土地法大綱》;1949年11月7日，中央人民政府內(nèi)務(wù)部正式成立地政司，把土地清丈、登記、土地證發(fā)放作為重要職能。1950年，頒布了《城市郊區(qū)土地改革條例》，開(kāi)始建立以土地清查、地權(quán)登記發(fā)證等為主要內(nèi)容的地籍管理體系;1953年6月，中央人民政府委員會(huì)通過(guò)了《中華人民共和國(guó)土地改革法》;1982年5月，決定農(nóng)業(yè)部下設(shè)土地管理局，開(kāi)始在不同類(lèi)型的縣開(kāi)展了土地調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)工作試點(diǎn)工作;1986年6月25日，《中華人民共和國(guó)土地管理法》公布，明確了土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn)、登記、發(fā)證規(guī)定;1986年8月1日，國(guó)家土地管理局正式成立。設(shè)立了地籍管理司等職能司室，統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)地籍工作，新的土地登記制度開(kāi)始構(gòu)建。1998年4月8日，國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革組建國(guó)土資源部，內(nèi)設(shè)地籍管理司，組織指導(dǎo)土地登記是其重要職能之一。1998年8月29日，九屆全國(guó)人大常委會(huì)第四次會(huì)議通過(guò)修訂后的《土地管理法》，進(jìn)一步明確國(guó)家建立土地調(diào)查制度和土地統(tǒng)計(jì)制度，依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)。目前，已初步形成了包括土地登記持證上崗制度、土地證書(shū)定期查驗(yàn)制度、土地登記公開(kāi)查詢(xún)制度、土地登記代理制度等在內(nèi)的土地登記工作制度。土地登記工作開(kāi)始向依法有序的法制化、規(guī)范化和信息化的方向發(fā)展。

　　二、土地登記制度

　　當(dāng)今世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，雖在具體做法上不盡一致，但大體可分為契約登記、權(quán)利登記和托倫斯登記三種基本制度。

　　(一)契約登記制度

　　契約登記制度由法國(guó)首創(chuàng)，故又稱(chēng)“法國(guó)土地登記制度”，英國(guó)、美國(guó)及我國(guó)的香港地區(qū)均采用這種土地登記制度。其主要特點(diǎn)為：