土地登記的歷史沿革與登記制度

　　一、土地登記的歷史沿革

　　(一)國外土地登記歷史沿革

　　歷史上許多國家對土地登記都有一個重視和實施的過程。古希臘、古羅馬、古埃及等很早就有地籍管理和土地登記方面的記載。

　　古埃及早在公元前3000年~公元前2700年，國王(尊稱法老)每兩年就派人清查全國的人口、土地等財富，以確定租稅數(shù)額。清查是當時國家的一件大事，在古代的編年史中，往往把它作為年代的名稱，如“第一次清查之年”、“第二次清查之年”。另據(jù)《舊約·創(chuàng)世紀》記載，從古代埃及早期以來，即已建立起來的對全國土地財富進行普查的制度，并為古王國歷朝法老所沿襲。法老對土地的普查，被視作國家對領土的統(tǒng)治權(quán)和對土地的所有權(quán)的綜合體現(xiàn)。

　　約在公元前9世紀~8世紀被系統(tǒng)編成的荷馬史詩，其中就描述了這個時期的土地所有制;古希臘著名思想家柏拉圖，在他著名經(jīng)濟著作《法律篇》第八卷規(guī)定：不管是鄰近邊界的本國公民還是外國人(即他擁有毗鄰邊界的土地)，任何人不得移動土地的邊界標志。公元前450年，反映早期羅馬共和國社會經(jīng)濟關(guān)系的羅馬最古老的成文法----十二銅表法編定，全文現(xiàn)存104條，其中第七表為土地權(quán)利法，明確在地界訴訟中，必須遵循十二銅表法的規(guī)定�？梢姰敃r的土地經(jīng)界分明，權(quán)屬明確。

　　隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，世界各國開始了比較先進的地籍調(diào)查和登記。法蘭西于15世紀開始定平民賦稅之制，把土地測量當作最緊急事務。當時有許多王朝官吏及諸州政府開始進行土地調(diào)查，現(xiàn)在多芬烈仍保存有古代的測地簿。

　　德國地籍始建于1656年，19世紀初普遍開展，歷經(jīng)40年之久，全面完成全國土地經(jīng)界。目前，德國各市、縣都設有地籍局，具體負責土地登記的變更、地籍資料的維護等管理工作。

　　英國早在1862年就設置了政府土地登記局，統(tǒng)一管理英國城鄉(xiāng)土地權(quán)屬。1896年發(fā)布法令，規(guī)定土地買賣必須登記。從此，土地登記局成為政府統(tǒng)一從事土地所有權(quán)的審查、確認、登記、發(fā)證以及辦理過戶換證的部門。英國1925年完善《土地登記法》、《地產(chǎn)管理法》等法律，規(guī)定不論私地公地的買賣，都必須到土地登記處過戶、登記、換證，否則不受法律保護。

　　美國在1785年5月20日，開始由國家測地總局舉行測量事業(yè)。1849年，測地總局隸屬內(nèi)務部，正式頒布條例，規(guī)定凡土地登記、民間產(chǎn)業(yè)授受、遺產(chǎn)分割等，均要依土地測量條例規(guī)定。個人產(chǎn)業(yè)一經(jīng)確定，土地所有權(quán)受法律保護。

　　日本在明治維新以前，就曾進行土地清丈�，F(xiàn)專門制訂有《不動產(chǎn)登記法》、《不動產(chǎn)登記法施行令》等專門法律法規(guī)。

　　縱觀歷史，世界多數(shù)國家的土地登記大體都經(jīng)歷了由最初的為政府稅收服務，發(fā)展到產(chǎn)權(quán)保護，到現(xiàn)代可用于多種用途。為政府稅收服務的土地登記對應的是稅收地籍，即是各國早期建立的為課稅服務的登記簿冊，主要是地塊面積丈量和按土壤質(zhì)量及產(chǎn)量、收入評定土地等級;以產(chǎn)權(quán)保護為目的的土地登記對應的是產(chǎn)權(quán)地籍，也稱“法律地籍”，是為了維護土地所有權(quán)，鼓勵土地交易，防止土地投機和保護土地買賣雙方的權(quán)益而建立的土地登記簿冊，產(chǎn)權(quán)地籍以反映宗地的界限和界址點的精確位置及產(chǎn)權(quán)登記準確面積為主要內(nèi)容;現(xiàn)代的多用途土地登記對應的是多用途多目的地籍，也稱“現(xiàn)代地籍”，是為課征稅收、產(chǎn)權(quán)登記、土地利用、土地后備資源等多目標服務的地籍，是稅收地籍和產(chǎn)權(quán)地籍的進一步發(fā)展，其目的不僅為課稅或產(chǎn)權(quán)登記服務，更主要的是為各項土地利用和土地保護措施及全面、科學管理土地資源提供信息和基礎資料。