我國的土地登記制度

　　我國的土地登記制度兼具權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度的特點(diǎn)，偏重于權(quán)利登記制度。其主要特點(diǎn)為：

　　1、采用形式主義立法。土地權(quán)利非經(jīng)登記不發(fā)生效力，土地登記是土地權(quán)利變動(dòng)的生效要件，即土地權(quán)利變動(dòng)(土地所有權(quán)、使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利的取得、變更、喪失)只有到土地登記機(jī)關(guān)登記后，才產(chǎn)生法律上的后果。

　　2、采取實(shí)質(zhì)審查主義。土地登記機(jī)關(guān)對登記義務(wù)人提出的土地登記申請，不僅要審查申請所必須具備的形式要件，而且還要對所申請登記的權(quán)利或權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)是否符合國家的有關(guān)法律和政策、能否成立進(jìn)行審查。

　　3、登記有公信力。土地權(quán)利一經(jīng)登記即具有法律效力，即使登記在土地登記簿上的土地權(quán)利或權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)按照實(shí)體法不成立或無效，對于善意取得土地權(quán)利的第三人仍然有法律效力，善意第三人取得的土地權(quán)利不可推翻，不負(fù)返還義務(wù)。

　　4、強(qiáng)制性登記。除國家土地所有權(quán)外，一切土地權(quán)利均須進(jìn)行初始土地登記;初始土地登記后土地權(quán)利的變更均須進(jìn)行變更土地登記。不申請初始登記的，按非法占地論處;不申請變更登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重，注銷土地登記和土地證書。

　　5、登記簿的編成采取物的編成主義。從根本上說，我國的土地登記簿是按物編成的，即以土地為標(biāo)準(zhǔn)，按宗地號為順序編成。按人編成主要體現(xiàn)在土地歸戶卡上。

　　6、頒發(fā)權(quán)利憑證。土地登記機(jī)關(guān)將土地權(quán)利和權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)登記到土地登記簿上后，還要向土地權(quán)利人頒發(fā)土地權(quán)利證書，主要有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》，作為由土地權(quán)利人持有的享有該土地權(quán)利的法律憑證。土地權(quán)利證書是土地登記卡部分內(nèi)容的副本。

　　7、土地登記不僅登記土地權(quán)利的靜態(tài)，而且登記土地權(quán)利的動(dòng)態(tài)。

　　8、土地登記不及地上的建筑物和附著物。土地登記的標(biāo)的物僅限于最狹義的土地，不包括地面上的房屋和其他建筑物、附著物。這主要是由我國目前地政、房政由土地行政主管部門、房產(chǎn)管理部門分別管理的體制決定的。這一做法與國際上通行的把地面上的房屋及其他建筑物、附著物作為土地登記內(nèi)容一部分的做法不相一致，且日益暴露出諸多弊端。

　　9、土地登記機(jī)關(guān)一般設(shè)在土地行政主管部門。