2017年土地登記代理人考試《地籍調(diào)查》重要知識(shí)點(diǎn)（11）

　　地價(jià)的特點(diǎn)

　　土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)作用的反映,是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購買價(jià)格,即地租的資本化.我國的地價(jià)是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提,一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和,是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式.

　　土地價(jià)格與一般物價(jià)相比,有其自身的特性:

　　(1)表示方式不同.一般商品以價(jià)格表示,而土地除以價(jià)格表示外,還可以用租金表示,即地產(chǎn)有租賃市場存在.

　　(2)價(jià)格基礎(chǔ)不同.一般商品具有移動(dòng)性,價(jià)格來源是商品本身的價(jià)值;土地不具移動(dòng)性,土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購買價(jià)格.

　　(3)形成時(shí)間不同.一般商品可以標(biāo)準(zhǔn)化,易于比較,且存在比較完整的市場,價(jià)格形成時(shí)間短且容易,而土地個(gè)別差異性大,又缺乏完整的市場,價(jià)格形成時(shí)間長且相對(duì)比較困難.

　　(4)土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn),價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定.

　　(5)地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定,而商品價(jià)格受其本身供給與需求的雙向影響.

　　(6)地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性.由于土地位置的固定性,在不同的地區(qū)之間,很難形成統(tǒng)一的市場價(jià)格,具有明顯的地區(qū)性特征.另外,在同一城市內(nèi),土地的位置差別決定了土地難以標(biāo)準(zhǔn)化,個(gè)別性明顯.

　　(7)地價(jià)呈明顯上升趨勢,地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格的上升速度.

　　(8)市場結(jié)構(gòu)不同.一般商品有比較完善的市場,而土地市場是不完全的市場.

　　(9)折舊現(xiàn)象不同.一般商品有折舊現(xiàn)象,其價(jià)值隨使用年限增加而降低;土地不僅沒有折舊現(xiàn)象,而且還有增值現(xiàn)象,但在我國,土地價(jià)格是有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格,對(duì)土地使用者而言,經(jīng)歷使用年限越長,應(yīng)攤消的初始土地使用權(quán)價(jià)格越多,可繼續(xù)使用和獲取收益的年限越短,預(yù)期土地收益會(huì)減少,因此,對(duì)使用者而言,地價(jià)會(huì)隨使用年限增加而降低.

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