2017年土地登記代理人《地籍調(diào)查》考點(diǎn)歸納（4）

　　地價(jià)的特點(diǎn)

　　土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)作用的反映，是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購買價(jià)格，即地租的資本化。我國的地價(jià)是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。

　　土地價(jià)格與一般物價(jià)相比，有其自身的特性：

　　(1)表示方式不同。一般商品以價(jià)格表示，而土地除以價(jià)格表示外，還可以用租金表示，即地產(chǎn)有租賃市場存在。

　　(2)價(jià)格基礎(chǔ)不同。一般商品具有移動(dòng)性，價(jià)格來源是商品本身的價(jià)值;土地不具移動(dòng)性，土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購買價(jià)格。

　　(3)形成時(shí)間不同。一般商品可以標(biāo)準(zhǔn)化，易于比較，且存在比較完整的市場，價(jià)格形成時(shí)間短且容易，而土地個(gè)別差異性大，又缺乏完整的市場，價(jià)格形成時(shí)間長且相對(duì)比較困難。

　　(4)土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定。

　　(5)地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定，而商品價(jià)格受其本身供給與需求的雙向影響。

　　(6)地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性。由于土地位置的固定性，在不同的地區(qū)之間，很難形成統(tǒng)一的市場價(jià)格，具有明顯的地區(qū)性特征。另外，在同一城市內(nèi)，土地的位置差別決定了土地難以標(biāo)準(zhǔn)化，個(gè)別性明顯。

　　(7)地價(jià)呈明顯上升趨勢，地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格的上升速度。

　　(8)市場結(jié)構(gòu)不同。一般商品有比較完善的市場，而土地市場是不完全的市場。

　　(9)折舊現(xiàn)象不同。一般商品有折舊現(xiàn)象，其價(jià)值隨使用年限增加而降低;土地不僅沒有折舊現(xiàn)象，而且還有增值現(xiàn)象，但在我國，土地價(jià)格是有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格，對(duì)土地使用者而言，經(jīng)歷使用年限越長，應(yīng)攤消的初始土地使用權(quán)價(jià)格越多，可繼續(xù)使用和獲取收益的年限越短，預(yù)期土地收益會(huì)減少，因此，對(duì)使用者而言，地價(jià)會(huì)隨使用年限增加而降低。

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