第二章 初始權屬調查

　2016土地登記代理人《地籍調查》第二章第一節(jié)

權屬調查的準備工作

　　在進行初始權屬調查前應首先確定調查的范圍，收集調查范圍內的相關圖件制作工作用圖，在工作圖上劃分地籍街道、街坊和宗地，根據(jù)宗地的劃分情況給每宗地的土地權利人發(fā)送調查通知，并根據(jù)調查范圍的大小及時間進度要求，成立若干個初始權屬調查小組。

　　一、確定調查范圍、制作調查工作用圖

　　初始地籍調查的范圍確定，一般要覆蓋城鎮(zhèn)的規(guī)劃區(qū)，考慮到城鎮(zhèn)規(guī)模的不斷發(fā)展擴大，地籍控制網應覆蓋城鎮(zhèn)的規(guī)劃區(qū)。而初始權屬調查、初始地籍細部測量可只到建城區(qū)邊緣。在城鄉(xiāng)結合部地區(qū)，亦應按《城鎮(zhèn)地籍調查規(guī)程》進行地籍調查。

　　確定調查范圍后，收集調查區(qū)內的相關圖件作為初始地籍調查的工作用圖。如：大比例尺地形圖、放大的航片、舊的地籍圖。調查工作用圖可不需要較高的精度，只要具有現(xiàn)勢性，能反映宗地間的位置關系即可，其作用主要是為了按計劃正確地指導調查工作，避免調查工作中的重漏現(xiàn)象。如果調查范圍區(qū)內沒有相應的調查工作用圖，可草繪宗地位置關系圖作為初始地籍調查的工作用圖,該圖可以用概略比例尺繪制。

　　當調查范圍區(qū)內的調查工作用圖現(xiàn)勢性強且精度滿足要求，可以根據(jù)初始權屬調查結果，進行補測，在初始地籍調查的工作用圖上編制地籍圖。

　　當調查范圍區(qū)內的調查工作用圖現(xiàn)勢性及精度不能滿足要求或沒有相應的調查工作用圖，也可先按地籍測量的要求進行測量，形成圖件，利用這些圖件進行初始權屬調查，再根據(jù)初始權屬調查結果編制地籍圖。

　　二、劃分地籍街道、街坊及宗地

　　1.劃分街道、街坊

　　根據(jù)確定的范圍大小，為了便于開展調查工作，可將整個調查區(qū)逐級細劃成若干個小區(qū)域，即采用：街道-街坊-宗地三級劃分。 街道是行政區(qū)內行政界線、主干道路、河溝等現(xiàn)狀地物封閉的地塊，是城鎮(zhèn)地籍調查首級劃分的區(qū)域。劃分時應盡量與城鎮(zhèn)行政管理的街道界線一致，即利用街道辦事處的管轄界線作為地籍調查的街道界線。在準備好的初始地籍調查工作用圖上，勾繪出劃分街道的界線，再根據(jù)劃分的街道，進行街坊的劃分。

　　街坊是由互通道路、河流、溝渠等線形地物封閉起來的地塊。當自然街坊面積較小時，可將幾個自然街坊劃為一個地籍街坊;如果一個自然街坊面積較大、宗地數(shù)量較多時，也可將一個自然街坊分成多個地籍街坊。地籍街坊劃分后，應編街坊號，街坊號的編制，應考慮其統(tǒng)一性。

　　2.劃分宗地

　　宗地是被權屬界線封閉的地塊，宗地的劃分應以方便地籍管理為原則。但在實際工作中，經常遇到一些特殊情況�，F(xiàn)將一般情況的宗地劃分說明如下：

　　(1)幾個使用者共同使用一塊地，并且相互之間界線難以劃清，應按共用宗地處理。當幾個使用者共同使用一幢建筑物時，可按各自使用的建筑面積分攤宗地面積。 宗地內，幾個建筑物分別屬于不同的使用者，除建筑占地外，其他用地難以劃分的，應視為一宗地。這時應確定每個使用者獨自使用的面積及每個使用者分攤的共用面積，共用面積一般按各自的建筑面積分攤，也可按建筑物占地面積分攤。

　　(2)對只有一個法人代表的特大宗地，有明顯不同的用途，且面積較大，應用地類界線(或線狀地物)劃分為若干宗地。

　　(3)對大型工礦、企業(yè)、機關、學校等特大宗地，如被公用道路、河流分割的，應劃分為若干宗地。

　　三、預編宗地號

　　初始權屬調查時，調查人員應將接受的土地登記申請書及權屬來源證明材料，按初始登記人員預編的文件順序號，將每一宗地勾繪到工作用圖上，并在圖上用鉛筆注明編號。當一個街道或地籍街坊全部勾繪結束后，對街道或地籍街坊從西到東、從北到南，統(tǒng)一預編宗地號，并將預編的宗地號標注到地籍調查表上及登記申請書上。當一宗地分布在幾幅圖時，在這幾幅圖內都注明該宗地的宗地號。為了方便工作，也可將工作圖拼成街坊圖，即街坊島圖。按上述方法，預編的宗地號，基本上與調查結束后的正式宗地號一致，這對以后幾步工作是重要的，也是非常方便的。預編宗地號后，將申請書分發(fā)至初始權屬調查作業(yè)小組，作業(yè)小組按規(guī)定辦理接收手續(xù)，進行移交登記。

　　四、調查通知

　　為了保證土地使用者在初始權屬調查時能按時到現(xiàn)場指界，在調查人員進入實地調查前，必須按照調查計劃、工作進度，確定實地調查時間，通知土地使用者及相鄰宗地土地使用者按時到現(xiàn)場指界。通知可采用親自登門送達或掛號郵寄"地籍調查通知書"，送達的通知書，應由土地使用者簽名并留存根備查。也可以采用電話通知，電話通知須有電話記錄。也可根據(jù)實際情況，采用公告的方法通知。對單位使用的土地，在通知土地使用者到現(xiàn)場指界的同時，還必須將"指界委托書"、"地籍調查法人代表身份證明書"送至土地使用者手中。

　　五、實地調查前的準備

　　調查人員在進行初始權屬調查實地調查前，應仔細閱讀每一宗地的土地登記申請書、權屬來源證明材料，特別是對權屬狀況復雜、有權屬爭議的宗地，要認真研究，以便實地調查時能作出正確的結論。

　　初始權屬調查時，要安排好調查路線,以便節(jié)省時間、提高工作效率。調查人員要帶好調查工作用圖、土地登記申請書、地籍調查表、丈量工具等,按指界通知書規(guī)定的時間，準時到達現(xiàn)場。采用電話通知的，還要攜帶地籍調查通知書、法人代表身份證明書及指界委托書。

　　調查作業(yè)小組一般由三人組成，一人負責調查記錄、繪制宗地草圖及檢核，兩人負責丈量及設置界址標志等。各地區(qū)可根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況及調查人員的熟練程度，來確定作業(yè)小組的人員數(shù)量。