第四節(jié) 變更地籍調(diào)查概述

　　變更地籍調(diào)查是在初始地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，當(dāng)土地登記內(nèi)容變更時，應(yīng)及時對變更宗地進(jìn)行的調(diào)查，變更地籍調(diào)查是日常性的工作。初始土地登記后，對一宗土地上新確認(rèn)的土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他項權(quán)利進(jìn)行的土地登記稱為設(shè)定登記，設(shè)定登記發(fā)生在初始土地登記之后，它屬于變更土地登記。因此，對設(shè)定登記宗地進(jìn)行的地籍調(diào)查也是變更地籍調(diào)查的范圍。變更地籍調(diào)查是指在完成初始地籍調(diào)查之后，為滿足變更土地登記和設(shè)定登記的要求、適應(yīng)日常地籍工作的需要及保持地籍資料現(xiàn)勢性而進(jìn)行的土地及其附著物的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和土地利用現(xiàn)狀的調(diào)查。通過變更地籍調(diào)查，不僅可以使地籍資料保持現(xiàn)勢性，還可以提高地籍成果精度，逐步完善地籍內(nèi)容。變更地籍調(diào)查的工作程序與初始地籍調(diào)查的工作程序相似，因變更地籍調(diào)查的面積要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于初始地籍調(diào)查，因此，其工作程序相對簡單。變更地籍調(diào)查的內(nèi)容包括：變更權(quán)屬調(diào)查、變更地籍測量。

　　一、變更地籍調(diào)查的作用與特點(diǎn)

　　初始地籍建立后，隨著社會的發(fā)展，土地權(quán)屬狀況將發(fā)生變化，新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地的增加，土地可能被分割或合并，地上建筑物也越來越多，用途不斷地變化，房地產(chǎn)的繼承、轉(zhuǎn)讓、抵押等活動更加頻繁，這就要求地籍管理者能積極作出反應(yīng)，對地籍信息進(jìn)行及時變更，以達(dá)到維持社會秩序、保障經(jīng)濟(jì)活動正常運(yùn)行的目的。

　　1.變更地籍調(diào)查的作用

　　變更地籍調(diào)查除為滿足變更土地登記和設(shè)定登記的要求而進(jìn)行正常的地籍調(diào)查外，還必需不斷地消除初始地籍資料中的錯誤，這也是初始地籍建立后一段時間內(nèi)地籍變更工作的一部分，因此變更地籍調(diào)查是保持地籍資料現(xiàn)勢性的重要手段。除此而外，還有以下作用：

　　① 檢查、補(bǔ)置、更正實(shí)地界址點(diǎn)位。

　�、� 核實(shí)、更正、補(bǔ)充相關(guān)地籍資料。

　�、� 逐步消除初始地籍中可能存在的差錯。

　�、� 提高地籍測量成果的質(zhì)量。隨著土地權(quán)利的變更，要逐步用高精度的變更測量成果替代原有精度較低的成果，使地籍資料跟上社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，能滿足新的需求。

　　2.變更地籍調(diào)查的特點(diǎn)

　　變更地籍調(diào)查技術(shù)、方法與初始地籍調(diào)查基本相同，但又有其下列特點(diǎn)：

　�、� 變更分散、發(fā)生頻繁、調(diào)查范圍小。

　�、� 政策性強(qiáng)、精度要求高。

　�、� 變更同步、手續(xù)連續(xù)。進(jìn)行了變更測量后，與本宗地有關(guān)的表、卡、冊、證、圖均需進(jìn)行變更。

　�、� 任務(wù)緊急。土地權(quán)利人提出變更申請后，需立即進(jìn)行變更調(diào)查、變更測量，才能滿足土地權(quán)利人的要求。

　　由此可見，變更地籍調(diào)查是地籍管理的一項日常性工作。變更權(quán)屬調(diào)查和變更地籍測量通常由同一個外業(yè)組一次性完成。

　　二、地籍變更的內(nèi)容

　　地籍變更的內(nèi)容主要是宗地信息的變更。包括界址發(fā)生變化宗地信息的變更和界址未發(fā)生變化宗地信息的變更。

　　1.界址發(fā)生變化宗地信息的變更指城鎮(zhèn)地籍變更時，宗地的界址信息發(fā)生了變更。如：新增劃撥國有土地、新增出讓國有土地、由于各種原因引起的宗地分割和合并、土地權(quán)屬界址調(diào)整、城市改造拆遷、土地整理后的宗地重劃、宗地的邊界因洪水沖積作用或泛濫而發(fā)生的變化、其他變更。

　　2.界址未發(fā)生變化宗地信息的變更指地籍變更時，土地權(quán)利主體、面積、座落、用途、使用條件、等級、價格、建筑物、構(gòu)筑物、他項權(quán)利等發(fā)生了變更，而宗地的界址信息未發(fā)生變更。如：繼承土地使用權(quán)、交換土地使用權(quán)、整宗轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、收回國有土地使用權(quán)、違法宗地經(jīng)處理后的變更、宗地內(nèi)新建建筑物、拆遷建筑物、改變建筑物的用途、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移或抵押、土地權(quán)利人申請精確測量界址點(diǎn)的坐標(biāo)或精確測算宗地的面積、宗地內(nèi)地物及地貌的改變、土地權(quán)利人更名、土地利用類別和土地等級的變更、行政管理區(qū)(縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn))和地籍管理區(qū)名稱的改變、宗地編號和土地登記冊上編號的改變、宗地所屬地區(qū)的區(qū)劃的變動、宗地位置名稱的改變、其他變更。

　　三、變更地籍調(diào)查的準(zhǔn)備

　　變更地籍調(diào)查的技術(shù)、方法與初始地籍調(diào)查基本相同。在開展變更地籍調(diào)查工作之前，除了要做好各種資料的準(zhǔn)備工作之外，還應(yīng)檢查和核實(shí)其變更的合理性。

　　1.資料的準(zhǔn)備

　　變更土地登記申請書、本宗地的原有地籍圖及宗地圖的復(fù)印件、本宗地及相鄰宗地的地籍檔案復(fù)印件、有關(guān)的界址點(diǎn)坐標(biāo)、必要的變更數(shù)據(jù)的準(zhǔn)備(如分割放樣元素的計算)、變更宗地附近測量控制點(diǎn)成果(坐標(biāo)、點(diǎn)之記或點(diǎn)位說明、控制點(diǎn)網(wǎng)圖)。

　　2.表格的準(zhǔn)備

　　變更地籍調(diào)查通知書、變更地籍調(diào)查表。

　　3.其它準(zhǔn)備

　　變更調(diào)查所用的工具、文具、儀器等。