參考答案：

1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)編制的依據(jù)如下： (1)收入的編制方式通常是根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(單位時(shí) 間費(fèi)率形式)和可收費(fèi)的管理面積。 (2)支出的編制依據(jù)包括：①管理計(jì)劃及實(shí)施計(jì)劃 所需物業(yè)服務(wù)成本。管理計(jì)劃主要是指常規(guī) 物業(yè)管理服務(wù)中的人員計(jì)劃、物品使用計(jì)劃、 能源消耗計(jì)劃、工程維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、清潔保潔 與綠化保養(yǎng)計(jì)劃等。在編制測算時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)施這些計(jì)劃所需人工成本、物料成本、能耗成 本、外包費(fèi)用等進(jìn)行測算。②物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃�？杀日找酝�每年實(shí)際發(fā)生的或參 考其他同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。 

2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算編制應(yīng)考慮的因素如下： (1)物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性 質(zhì)和特點(diǎn)，并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是 市場調(diào)節(jié)價(jià)。 (2)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng) 目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測算確定物業(yè)服務(wù) 成本。 (3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算中。 (4)物業(yè)管理屬微利性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測 算和物業(yè)管理的運(yùn)作應(yīng)收支平衡、有結(jié)余， 在確保物業(yè)正常運(yùn)行維護(hù)和管理的前提下，獲 取合理的利潤，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)得以可持續(xù) 發(fā)展。 

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的解決辦法 如下： (1)確定其未按期繳費(fèi)的原因是否屬于有履行合 同繳費(fèi)義務(wù)的能力卻拒絕繳費(fèi)的情況。 (2)派專人與其進(jìn)行溝通和協(xié)商，進(jìn)一步了解拒絕 繳費(fèi)的原因，通過做解釋工作取得客戶對物業(yè) 服務(wù)收費(fèi)的理解和配合。 (3)按照法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，進(jìn)行催交。 (4)如果仍不能解決問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以單方面停止服務(wù)，解除合同。 (5)在正式向法院提起起訴之前，可以向有管轄權(quán) 的人民法院申請支付令，即根據(jù)法律提起督促 程序。 (6)欠費(fèi)業(yè)主在收到支付令后一定期限內(nèi)既不提 出書面異議又不履行支付令的，物業(yè)服務(wù)企業(yè) 可以向人民法院申請執(zhí)行。 (7)支付令執(zhí)行失效后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可提起 訴訟 

查看試題解析 進(jìn)入焚題庫