簡答題 某房地產開發(fā)商以4000萬元的價格獲得了一宗占地面積為5000 m的土地50年的使用權，建筑容積率為4.4，建造成本為3000元／m，專業(yè)人員費用為建造成本預算的8％，行政性收費等其他費用為560萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的4.5％，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5％、3.0％和5.5％，預計建成后售價為12000元／m。項目開發(fā)周期為3年，建設期為2年，地價于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用、其他費用和管理費在建設期內均勻投入；年貸款利率為12％，按季度計息，融資費用為貸款利息的10％。問項目總建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率分別是多少？（12分）

參考答案：(1)項目總開發(fā)價值
1)項目建筑面積：5000×4.4=22000(mz)
2)項目總銷售收入：22000×13000=28600(萬元)
3)銷售稅費：28600×5.5％=1573(萬元)
4)項目總開發(fā)價值：28600-1573=27027(萬元)
(2)項目總開發(fā)成本
1)土地成本：4000萬元
2)建造成本：22000×3000=6600(萬元)
3)專業(yè)人員費用（建筑師、結構／造價／機電／監(jiān)理工程師等費用）：6600×8％=528（萬元）
4)其他費用：560萬元
5)管理費：(4000+6600+528+560)×4.5％=525.96（萬元）
6)財務費用：
a．土地費用利息：

b．建造費用／專業(yè)人員費用／其他費用／管理費用利息：
c．融資費用：(1703.04+1030.92)×10％=273.40（萬元）
d．財務費用總計：1703.04+1030.92+273.40=3007.36(萬元)
7)市場推廣及銷售代理費用：28600×(0.5％+3.026)=1001（萬元）
8)項目總開發(fā)成本：
4000+6600+528+560+525.96+3007.36+1001=16222.32(萬元)
(3)開發(fā)商利潤：24684-16222.32=8461.68(萬元)
(4)成本利潤率：8461.68／16222.32×100％=52.16％

答案解析:無

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