參考答案：

房地產(chǎn)的收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價。因為具體經(jīng)營者的經(jīng)營能力等對實際收益影響很大，如果將實際收益進行資本化，就會得到不切實際的結(jié)果�？陀^收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般來說只有這種收益才可以作為估價的依據(jù)。所以，估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用正�？陀^的數(shù)據(jù)。為此，除了有租約限制的以外，利用估價對象本身的資料直接測算出潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益后，還應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益進行比較。如果與正�？陀^的情況不符，則應(yīng)對它們進行適當(dāng)?shù)男拚�，使其成為正常客觀的。有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金（簡稱租約租金，又稱為實際租金），租賃期限外的租金應(yīng)采用正�？陀^的市場租金。

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相關(guān)知識：第五章、主要估價方法在房地產(chǎn)估價中的運用