簡答題 某開發(fā)商以6000萬元的價格獲得了一宗占地面積為5000m的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為7，建造成本為4000元/m（包括勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施建設(shè)費），其他工程費為建造成本的6%，開發(fā)期間稅費等其他費用為800萬元，管理費為土地成本、建造成本、其他工程費和開發(fā)期間稅費等其他費用之和的3.5%，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的1%、2%和6%，預(yù)計建成后售價為10000元／m。項目開發(fā)周期為3年，前期1年，建造期2年，地價于開始一次投入，土地管理費在前期均勻投入，建造成本、其他工程費、開發(fā)期間稅費等其他費用和建設(shè)期管理費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為8%，按季度計息，融資費用為貸款利息的10%。試求該項目開發(fā)商的成本利潤率。

參考答案：

解
(1)項目總開發(fā)價值
1)項目建筑面積：5000m×7=35000m
2)項目總銷售收入：35000m×10000元/m=35000萬元
3)銷售稅費：35000萬元×6%=2100萬元
4)項目總開發(fā)價值：(35000-2100)萬元=32900萬元
(2)項目總開發(fā)成本
1)土地成本：6000萬元
2)建造成本：35000m×4000元/m=14000萬元
3)其他工程費：14000萬元×6%=840萬元
4)開發(fā)期間稅費等其他費用：800萬元
5)管理費：
①土地管理費：6000萬元×3.5%=210萬元
②建設(shè)期管理費：(14000+840+800)萬元×3.5%=547.4萬元
③管理費合計：757.4萬元
6)銷售費用：
①市場推廣費：35000萬元×1%=350萬元
②銷售代理費：35000萬元×2%=700萬元
③銷售費用合計：1050萬元
7)財務(wù)費用
①土地費用利息：

②土地管理費利息：

③建造成本、其他工程費、開發(fā)期間稅費等其他費用、建設(shè)期管理費用和市場推廣費用利息：

④融資費用：(1609.45+45.99+1363.21)×10%萬元=301.87萬元
⑤財務(wù)費用總計：(1609.45+45.99+1363.21+301.87)萬元=3320.52萬元
8)項目總開發(fā)成本：(6000+14000+840+800+757.4+1050+3320.52)萬元=26767.92萬元
(3)開發(fā)商利潤：(32900-26767.92)萬元=6132.08萬元
(4)成本利潤率：6132.08/26767.92×100%=22.91%

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