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甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業(yè)用房，委托乙評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)用房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)

來源：焚題庫 [ 2017年4月28日 ] 【大中小】

簡(jiǎn)答題 【2011年真題】甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業(yè)用房，委托乙評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)用房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，由于甲上市公司要求出具評(píng)估報(bào)告的時(shí)間短，乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未能對(duì)該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況，并詢問了其評(píng)估期望值。估價(jià)中選用收益法為主要的估價(jià)方法，搜集了3宗類似房地產(chǎn)。分別測(cè)算得到該商業(yè)用房的月租金為280元/m

、300~m

和350元/m

。然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元／m

作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30%的運(yùn)營費(fèi)用后，求出年凈收益為2940元/m

，再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率，測(cè)算出了該商業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)值。請(qǐng)問：上述估價(jià)工作中有哪些錯(cuò)誤或不當(dāng)之處？

參考答案：

評(píng)分要點(diǎn)：
1．乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘。（2分）
（或：未對(duì)甲公司提供的資料進(jìn)行核實(shí)，2分；未對(duì)估價(jià)對(duì)象拍照，1分）
2．乙評(píng)估機(jī)構(gòu)不應(yīng)向甲上市公司詢問評(píng)估期望值。（2分）
3．確定有效毛收入時(shí)應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)姆课菘罩寐�。�?分）（或：不應(yīng)把租金直接作為有效毛收入，2分）
4．不應(yīng)選用350元/m作為估價(jià)對(duì)象的客觀租金（或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值；曲解了最高最佳利用原則）。（2分）
（或：未說明收益年限，2分）
5．不應(yīng)選用銀行貸款利率作為折現(xiàn)率。（2分）