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對(duì)某新建成的寫字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握

來(lái)源：焚題庫(kù) [ 2017年7月20日 ] 【大中小】

簡(jiǎn)答題 對(duì)某新建成的寫字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料（見下表），并用收益法評(píng)估該寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。

估價(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）：
1．年有效毛收入
22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000（元）
2．年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
(1)年維修費(fèi)用
25000×2000×2%=1000000（元）
(2)年管理費(fèi)用
年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失=13068000×3%+500×50×12=692040（元）
(3)年?duì)I業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274（元）
(4)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用小計(jì)
年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=1000000+692040+725274=2417314（元）
3．年凈收益
年凈收益=1．項(xiàng)-2．項(xiàng)=13068000-2417314=10650686（元）
4．估價(jià)結(jié)果

參考答案：

1．年有效毛收入計(jì)算錯(cuò)誤，物業(yè)管理費(fèi)不應(yīng)計(jì)算。應(yīng)為：
22000×50×12×(1-10%)=11880000（元）
2．年管理費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤，不應(yīng)計(jì)入管理用房租金損失。應(yīng)為：
年管理費(fèi)用=年有效毛收入×3%=11880000×3%=356400（元）
3．年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中未計(jì)算房產(chǎn)稅。應(yīng)增加：
房產(chǎn)稅：有效毛收入×12%=11880000×12%=1425600（元）
中間計(jì)算過(guò)程：
年費(fèi)用合計(jì)：
年凈收益：1．項(xiàng)-2．項(xiàng)=11880000-3507274=8372726（元）
4．估價(jià)結(jié)果計(jì)算時(shí)收益年限取值錯(cuò)誤，應(yīng)取45年，即：