簡答題 6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m建筑面積歸甲方，2000m建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。

參考答案：

①計算辦公樓現(xiàn)值辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12（萬元）收益年限=40-6=34（年）辦公樓現(xiàn)值為：v=A/Y[1-11(1+Y)]=159.12/10%×[1-11(1+10%)]=
1528.92（萬元）②計算乙方的使用權(quán)價格乙方使用權(quán)年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08（萬元）乙方使用權(quán)剩余收益年限=15-4=11（年）乙方使用權(quán)剩余收益年限價格為：V=A/Y[1-1/(1+y)]=106.08/10%×[1-11(1+10%)]=689（萬元）③甲方權(quán)益價格=辦公樓現(xiàn)值-乙方使用權(quán)價格=1528.92-689=839.92（萬元）

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