簡答題 某開發(fā)商以6000萬元購置了一宗商住用地50年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設(shè)用地面積為4500m，容積率為7.5，建筑密度為65％，建筑層數(shù)共20層，從-2～+3層建筑面積均相等。地下兩層中，-1層為車庫，有供出售95個車位；-2層為人防和技術(shù)設(shè)備用房（不可出售）；地上3層裙房為用于出租的商業(yè)用房；地上4～18層為用于出售的標準層住宅。預計項目的開發(fā)周期為3.5年（其中前期為12個月，建設(shè)周期為24個月，銷售周期為6個月）；平均建造成本為3500元／m，專業(yè)人員費用和管理費用分別為建造成本的8％和5％；地價款在項目開發(fā)初期一次性投入。建造成本、專業(yè)人員費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該項目建成后，住宅的市場售價為8000元／m，商業(yè)用房年凈租金收入為2000元／m，停車位售價為12萬元／個；銷售費用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5％和6.0％。開發(fā)建設(shè)貸款利率為7.5％，同檔次商業(yè)用房的凈租金收益乘數(shù)（即物業(yè)資本價值與年凈租金收入之比）為5.5。試計算該項目的開發(fā)商成本利潤率。

參考答案：

開發(fā)商成本利潤率
(1)先求項目總開發(fā)價值GDV：
①項目總建筑面積：4500×7.5=33750(m)
②基底建筑面積：4500×65％=2925(m)
③商業(yè)用房建筑面積：2925×3=8775(m)
④住宅出售建筑面積：33750-2925×5=19125(m)
⑤總銷售收入：8000×19125+120000×95=164400000(元)
⑥項目總開發(fā)價值=8000×19125+120000×95+2000×5.5×8775-164400000×6％=251061000（元）=25106.1(萬元)
(2)再求項目總開發(fā)成本TDC：
①購地款：6000萬元
②建造成本：3500×33750=11812.50(萬元)
③專業(yè)人員費用和管理費：11812.5×(8％+5％)=1535.63（萬元）
④財務(wù)費：
購地款利息
建造成本、專業(yè)人員費用、管理費利息1001.11(萬元)
財務(wù)費用合計：2729.35萬元
⑤銷售費用：164400000×2.5％=411（萬元）
⑥項目總開發(fā)成本TDC：6000+11812.50+1535.63+2729.35+411=22488.48(萬元)
(3)開發(fā)商成本利潤率
【本題解析】
(1)在計算建造成本、專業(yè)人員費用、管理費利息時，計息周期應(yīng)根據(jù)題意，選取建設(shè)期2年。計息周期一般自開發(fā)期初開始計算，至開發(fā)期結(jié)束，即項目竣工時止，不考慮預售或延遲銷售的情況，換句話說，計息周期不含銷售期。至于在計算建造成本、專業(yè)人員費用、管理費利息時，計算周期是否應(yīng)包含前期或準備期的問題；應(yīng)根據(jù)具體情形而定，如本題明確指出計息周期是建設(shè)期，就不應(yīng)包含前期；但這一點與實際情況是有一定出入的，比如土地開發(fā)費用和土地開發(fā)階段的管理費（含在總管理費中）一般與建設(shè)階段的建造成本、管理費及專業(yè)人員費用一起，應(yīng)視為在整個開發(fā)期（前期+建造期）均勻投入，以此題為例，此時計息周期應(yīng)為3年。還有一個問題，就是銷售費用是否計息的問題，《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材認為，銷售費用在開發(fā)期投入時應(yīng)計息，而《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》教材由于簡化考慮，認為銷售費用不計息。
(2)注意銷售稅金應(yīng)在項目總開發(fā)價值中扣除而不應(yīng)在項目總開發(fā)成本中扣除。
(3)凈租金收益乘數(shù)等于物業(yè)資本價值與年凈租金收入之比，它與資本化率是倒數(shù)關(guān)系。

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