簡答題 上海市某房地產(chǎn)開發(fā)公司委托某稅務(wù)師事務(wù)所對企業(yè)所得稅和土地增值稅的情況進(jìn)行鑒汪。企業(yè)經(jīng)營資料如下：
(1)2013年開發(fā)新樓盤，目前公司在開發(fā)項目為幸福小區(qū)，幸福小區(qū)相關(guān)資料如下：2013年以出讓方式取得市區(qū)某塊土地用于開發(fā)，占地面積為4萬平方米，地價款及相關(guān)稅費5800萬元。
(2)項目分為兩期開發(fā)，其中第一期為住宅樓及配套設(shè)施，占地面積為3萬平方米，開發(fā)期為1年半，已經(jīng)在2013年取得預(yù)售許可證，2013年預(yù)售30%，取得預(yù)售收入24000萬元，截止2014年底已經(jīng)銷售90%并取得竣工證明，銷售收入共計96000萬元。第二期同樣為住宅樓，占地面積為1萬平方米，從2014年7月開始開發(fā)，當(dāng)年取得預(yù)售許可證，截止2014年底預(yù)售10%。上述樓盤預(yù)售均已經(jīng)簽訂了《房地產(chǎn)預(yù)售合同》。
(3)稅務(wù)師審核時，發(fā)現(xiàn)與第一期住宅樓相關(guān)的如下信息：
①2014年10月，該房地產(chǎn)企業(yè)以每套75萬元的價格將第一期住宅樓中的10套兩室一廳的住房銷售給營銷業(yè)績突出的職工，每套房屋的建造成本價為85萬元，同類房屋的市場售價為145萬元，企業(yè)按照75萬元／套的價格計入了當(dāng)期的銷售收入中。
②企業(yè)賬面記載的相關(guān)開發(fā)成本如下：(單位：萬元)

(提示：上表中，借款從銀行借入，利息支出865萬元，其中超過貸款期限的利息支出為115萬元。)
③期間費用：銷售費用1200萬元，其中廣告費1000萬元；管理費用1500萬元(含印花稅)，其中業(yè)務(wù)招待費890.5萬元。
④自2013年到2014年繳納的相關(guān)稅金如下：
營業(yè)稅＝4800(萬元)
城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加＝480(萬元)
土地增值稅＝1920(萬元)
企業(yè)所得稅＝3600(萬元)
(4)稅務(wù)師審核時，發(fā)現(xiàn)與第二期住宅樓相關(guān)的信息如下：
①取得預(yù)售收入1200萬元，企業(yè)計入預(yù)收賬款。
②相關(guān)開發(fā)成本如下：
土地使用權(quán)成本＝1450(萬元)
土地征用及拆遷補償費＝5000(萬元)
前期工程費＝650(萬元)
建筑安裝工程費＝655(萬元)
基礎(chǔ)設(shè)施費＝150(萬元)
公共配套設(shè)施費＝20(萬元)
利息支出＝50(萬元)
③2014年已經(jīng)預(yù)繳土地增值稅24萬元。
(5)當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愵A(yù)征率為2%，企業(yè)所得稅利潤率為15%。其他開發(fā)費用的扣除比率為5%。預(yù)售商品房繳納的土地增值稅、營業(yè)稅及附加允許在繳納當(dāng)期企業(yè)所得稅稅前扣除。假設(shè)房地產(chǎn)預(yù)收款不作為計提廣告費、業(yè)務(wù)招待費等的計提基數(shù)。
要求：
(1)計算該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該補繳的相關(guān)流轉(zhuǎn)稅及附加。(不考慮地方教育附加)
(2)歸集該房地產(chǎn)企業(yè)在第一期住宅樓土地增值稅清算中的各項扣除項目，直接填寫下表(單位：萬元)：

(3)計算該房地產(chǎn)企業(yè)在第一期住宅樓進(jìn)行清算時需要補繳的土地增值稅。
(4)計算該房地產(chǎn)企業(yè)2014年需要繳納的企業(yè)所得稅。
(5)計算每位低價購房員工應(yīng)繳納的個人所得稅。

參考答案：

(1)計算該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該補繳的相關(guān)流轉(zhuǎn)稅及附加
①該房地產(chǎn)企業(yè)低價向職工銷售住房，應(yīng)該按照同類產(chǎn)品的銷售價格繳納營業(yè)稅；應(yīng)該補繳營業(yè)稅＝(145-75)×10×5%＝35(萬元)
補繳城建稅及教育費附加＝35×(7%+3%)＝3.5萬元。
②該企業(yè)以預(yù)售方式銷售第二期住房時，應(yīng)該在收到預(yù)收款的當(dāng)天發(fā)生營業(yè)稅的納稅義務(wù)，因此該企業(yè)2014年第二期住宅樓應(yīng)該繳納營業(yè)稅＝1200×5%＝60(萬元)，繳納城建稅和教育費附加＝60×(7%+3%)＝6萬元。
(2)歸集該房地產(chǎn)企業(yè)在第一期住宅樓土地增值稅清算中的各項扣除項目

(3)計算該房地產(chǎn)企業(yè)在第一期住宅樓進(jìn)行清算時需要補繳的土地增值稅
①第一期住宅樓銷售90%，應(yīng)稅收入＝96000+(145-75)×10＝96700(萬元)
②扣除項目合計為59768.5萬元。
③增值額＝96700-59768.5＝36931.5(萬元)
④增值率＝36931.5÷59768.5＝61.79%
⑤適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%
⑥土地增值稅＝36931.5×40%-59768.5×5%＝11784.18(萬元)
應(yīng)補繳土地增值稅＝11784.18-1920＝9864.18(萬元)
(4)計算該房地產(chǎn)企業(yè)2014年需要繳納的企業(yè)所得稅
在企業(yè)所得稅前扣除的成本＝3915+39105+865×90%＝43798.5(萬元)
在企業(yè)所得稅前扣除的稅金＝11784.18+4800+480+35+3.5-(480+1320)+60+6+24＝15392.68(萬元)
【提示】稅金為全部收入對應(yīng)的土地增值稅、營業(yè)稅及其附加，同時，預(yù)售商品房繳納的土地增值稅、營業(yè)稅及附加允許在繳納當(dāng)期企業(yè)所得稅稅前扣除，所以2013年預(yù)售的30%第一期項目對應(yīng)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅，已經(jīng)在2013年所得稅前扣除，在2014年不能再重復(fù)扣除。2013年預(yù)繳的土地增值稅24000×2%＝480(萬元)，2013年繳納的營業(yè)稅、城建稅及附加24000×5%×1.1＝1320(萬元)
期間費用納稅調(diào)整：
廣告費限額＝96700×15%＝14505(萬元)，據(jù)實扣除。
業(yè)務(wù)招待費限額＝96700×0.5%＝483.5(萬元)，890.5×60%＝534.3(萬元)。納稅調(diào)增＝890.5-483.5＝407(萬元)
可扣除的期間費用＝1200+1500-407＝2293(萬元)
【提示】企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售收入計入預(yù)收賬款，待結(jié)轉(zhuǎn)收入后再作為業(yè)務(wù)招待費和廣告費的計提基數(shù)。
應(yīng)納稅所得額＝96700-43798.5-15392.68-2293＝35215.82(萬元)
應(yīng)補繳企業(yè)所得稅＝35215.82×25%+1200×15%×25%-3600＝5248.96(萬元)
(5)計算每位低價購房員工應(yīng)繳納的個人所得稅單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅，計算個稅按照全年一次性獎金的方法計算。其中“差價部分”，是指職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額。
100000÷12＝8333.33，適用于20%的稅率、555的速算扣除數(shù)。
每位低價購房員工應(yīng)納個稅＝100000×20%-555＝19445(元)

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