簡答題 ××酒店房地產(chǎn)抵押估價報告
（封面及目錄略）
致委托人函（略）
注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）
估價的假設(shè)和限制條件（略）
房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
一、委托人
××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：市××路××號。
二、估價機(jī)構(gòu)
××房地產(chǎn)估價事務(wù)所，法定代表人：××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：一級。
三、估價對象
1．地理位置及概況（略）
2．估價對象概況
估價對象：酒店第1、2、10～13、20層
建筑面積：11275m
土地使用權(quán)年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）
竣工日期：1991年8月
估價對象用途：酒店客房、餐飲、娛樂，
建筑結(jié)構(gòu)：框架
建筑裝修情況：（略）
四、估價目的
為銀行抵押貸款提供依據(jù)。
五、估價時點
1999年8月20日
六、估價依據(jù)（略）
七、估價原則（略）
八、估價方法
將估價對象分為三部分進(jìn)行估價，與第一、二層同類的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕灰讓嵗�較多，故采用市場比較法進(jìn)行估價；第10～13層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價；第20層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法進(jìn)行估價。
九、估價結(jié)果
估價對象的總價值為人民幣208521050元（大寫：人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整）。
十、估價人員（略）
十一、估價報告應(yīng)用的有效期（略）
××酒店房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
一、個別因素分析（略）
二、區(qū)域因素分析（略）
三、市場背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估價方法選用
將估價對象分為三部分進(jìn)行估價，與第一、二層同類的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕灰讓嵗�較多，故采用市場比較法進(jìn)行估價；第10～13層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價；第20層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法進(jìn)行估價。
六、估價測算過程
（一）酒店第一、二層估價
酒店第一層為酒店大堂，第二層出租給某公司經(jīng)營酒樓。第一、二層建筑面積均為2830m。在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場上此類房地產(chǎn)的交易實例較多，故采用市場比較法進(jìn)行估價。
可比實例一，國際中心商場1999年8月的市場售價為：一層45000元／m，二層30000元／m。
可比實例二，華強(qiáng)商廈1999年8月的市場售價為：一層39000元／m，二層25000元／m。
可比實例三，世紀(jì)廣場商場1999年8月的市場售價為：一層38000元／m，二層24000元／m。
確定可比實例修正系數(shù)的依據(jù)（略）。
修正計算：

一層比準(zhǔn)價格為：(34091+34392+34142)÷3=34208（元／m）
二層比準(zhǔn)價格為：
(20979+21645+21563)÷3=21396(元／m)
第一、二層價值為：
(34208+21396)×2830=157359320(元)
（二）酒店第10～13層估價
酒店第10~13層為客房，建筑面積4500m。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價。
選用收益法公式：
V=A/R×[1-1／(1+R)]
式中V-房地產(chǎn)價格；
A-年凈收益；
R-報酬率；
n-尚可使用年限。
1．尚可使用年限n確定
該酒店建筑物耐用年限為50年，已使用8年，故尚可使用年限為42年，即n=42。
2．年凈收益A的確定
酒店第10～13層共有客房104間。根據(jù)該公司提供的1996年至1998年的經(jīng)營情況分析表及財務(wù)報表，平均每間客房日租金為人民幣400元，一年365天，則：
年總收入=104×400×365=15184000(元)
酒店客房收入中稅、營業(yè)支出、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險費(fèi)等總支出占45%。
年凈收益A=15184000×(1-45%)=8351200（元）
3．報酬率R的確定
采用累加法求取報酬率，求得的報酬率為8%。
酒店第10～13層價值
V=8351200/8%×[1-1／(1+8%)]=100270342（元）
（三）酒店第20層估價
酒店第20層為卡拉OK室、酒吧，建筑面積為1125m，現(xiàn)已出租經(jīng)營，租期尚余5年。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價。
按租約規(guī)定，第20層的年租金收入在尚余的5年租期內(nèi)分別為100、110、120、130、140萬元，租賃稅費(fèi)占租金收入的20%。
計算年凈收益：
A=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120／(1+8%)3+130/(1+8%)4+140／(1+8%)5]÷5×(1-20%)=756792（元）
酒店第20層價值
V=756792/8%[1-1／(1+8%)]=3021651（元）
（四）估價對象的總價值
157359320+100270342+3021651=260651313（元）
（五）應(yīng)扣折舊額的確定
經(jīng)實地考察，該酒店的成新率為八成，因此估價對象的現(xiàn)價值為：
260651313×80%=2085210509(元)
七、估價結(jié)果確定
估價對象的總價值為人民幣208521050元（大寫：人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整）。