2020年3月，某縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下
類型：學(xué)習(xí)教育
題目總量：200萬(wàn)+
軟件評(píng)價(jià)：
下載版本
（1）2015年9月以36000萬(wàn)元協(xié)議購(gòu)買用于該房地產(chǎn)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納了契稅。
（2）2016年3月開始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本12000萬(wàn)元，小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出6000萬(wàn)元（按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息為4000萬(wàn)元）。
（3）2018年12月該房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金1500萬(wàn)元，未開具發(fā)票，但企業(yè)已將其計(jì)入開發(fā)成本12000萬(wàn)元中。
（4）2020年1月該項(xiàng)目已銷售可售建筑面積的90%，共計(jì)取得含稅收入108000萬(wàn)元，可售建筑面積的10%以成本價(jià)出售給本企業(yè)職工。
（5）該企業(yè)已預(yù)繳土地增值稅3160萬(wàn)元。（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為3%。企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法繳納增值稅。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%，當(dāng)?shù)卦试S扣除地方教育附加）
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題。
（1）簡(jiǎn)要說(shuō)明該企業(yè)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的理由。
（2）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額。
（3）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加合計(jì)數(shù)。
（4）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。
（5）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。
參考答案：（1）該項(xiàng)目對(duì)外銷售可售建筑面積的90%，剩余10%以成本價(jià)出售給職工，相當(dāng)于該項(xiàng)目全部銷售，屬于企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的范圍。
（2）契稅應(yīng)納稅額=36000×3%=1080（萬(wàn)元）。
可以扣除的取得土地使用權(quán)支付金額=36000+1080=37080（萬(wàn)元）。
（3）含稅的轉(zhuǎn)讓收入=108000/90%=120000（萬(wàn)元）。
準(zhǔn)予扣除的城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加合計(jì)數(shù)=120000/（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）=571.43（萬(wàn)元）。
（4）開發(fā)成本=12000-1500=10500（萬(wàn)元）。
開發(fā)費(fèi)用=4000+（37080+10500）×5%=6379（萬(wàn)元）。
加計(jì)扣除金額=（37080+10500）×20%=9516（萬(wàn)元）。
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=37080+10500+6379+571.43+9516=64046.43（萬(wàn)元）。
（5）增值額=120000/（1+5%）-64046.43=50239.28（萬(wàn)元）。
增值率=50239.28/64046.43×100%=78.44%適用的稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。應(yīng)納的土地增值稅=50239.28×40%-64046.43×5%=16893.39（萬(wàn)元）。
應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=16893.39-3160=13733.39（萬(wàn)元）。
答案解析:
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