簡答題 【2016年真題】某投資者以8000萬元購買一閑置舊樓房擬將其改造成寫字樓和酒店，經(jīng)營20年后轉(zhuǎn)售。裝修改造費用5000萬元，裝修改造期為1年。改造后，寫字樓可供出租面積為10000m2，酒店客房210間。改造完成后，該項目即開始經(jīng)營。前四年寫字樓年租金960元/m2，出租率85%;客房平均價格為每天180元/間，入住率90%;其他收入為600萬元/年;運營費用收入的45%。該投資者決定在第6年對該樓進行第二次改造，將寫字樓中的5000m2改造成100間客房，改造期為1年，改造費用為銀行提供的數(shù)額為2000萬元、期限為3年、年利率8%、按年等額還本付息的抵押貸款。第二次改造期間，剩余的寫字樓和原油的客房繼續(xù)經(jīng)營，寫字樓租金不變，出租率為95%;客房平均價格為每天160元/間，入住率80%;其他收入為400萬元/年;經(jīng)營費用為收入的55%。第二次改造完成后，寫字樓租金不變，出租率為95%;客房平均價格為每天200元/間，入住率90%;其他收入為800萬元/年;運營費用為收入的50%。經(jīng)營期結(jié)束時，該樓的轉(zhuǎn)讓凈收入為5000萬元。假設(shè)購樓費用和初次裝修改造費用發(fā)生在第1年初，其他收支發(fā)生在年末每年按365天計，項目的資本金目標(biāo)收益率為8%。請計算該項目資金財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。