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土地使用權(quán)及其價格鑒證
了解土地分類和特性。熟悉土地權(quán)屬于以及土地使用權(quán)的概念。掌握土地使用權(quán)價格的特點、影響土地使用權(quán)價格的因素和土地使用權(quán)價格體系
1、土地分類
(1)社會經(jīng)濟(jì)用途：工業(yè)、商業(yè)
(2)經(jīng)濟(jì)地理位置：市中心……
(3)所有權(quán)歸屬：國家所有和集體所有
(4)利用程度：高度集約使用、正常使用、閑置未用、使用不當(dāng)
(5)開發(fā)程度：已開發(fā)、未開發(fā)和列入市鎮(zhèn)開發(fā)計劃
2、土地特性
自然特性：
(1)面積的有限性
(2)位置的固定性
(3)使用價值的永續(xù)性和增值性
(4)不可替代性
經(jīng)濟(jì)特性
(1)用途的多樣性
(2)經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性
(3)所有權(quán)和使用權(quán)的可壟斷性——土地資產(chǎn)的可壟斷性構(gòu)成了土地資產(chǎn)市場價格的基礎(chǔ)
3、土地權(quán)屬
(1)土地所有權(quán)
全民和集體所有：城市市區(qū)歸全民;農(nóng)村和城郊?xì)w集體;宅基地和自留地歸集體
(2)劃撥土地使用權(quán)
無償劃撥
沒有使用期限的限制;單獨劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓;不得單獨設(shè)定抵押權(quán);不得單獨租賃
可以由縣級以上政府依法批準(zhǔn)劃撥的情況：
①國家機(jī)關(guān)和軍事用地②城市基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)事業(yè)用地③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目④其他
(3)出讓土地使用權(quán)
土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、投資的權(quán)利。
集體土地經(jīng)過依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，土地的使用權(quán)才可以有償出讓。
使用權(quán)出讓，可以采用白面、招標(biāo)或雙方協(xié)議等方式
土地使有權(quán)最高出讓年限：
a居住用地70年
b工業(yè)用地50年
c科教文衛(wèi)體50年
d商業(yè)、旅游、娛樂40年
e綜合或其他50年
4、土地使用權(quán)價格的特點
(1)不由生產(chǎn)成本決定
(2)由土地的需求決定
(3)明顯的區(qū)域性，不同地段的土地使用權(quán)價格相差巨大，是由級差地租形成的
(4)價格的上漲性
5、影響土地使用權(quán)價格的因素
一般因素、區(qū)域因素和個別因素
一般因素
(1)行政因素——國家干預(yù)
土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更
(2)社會因素
政治安定狀況、治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化
(3)經(jīng)濟(jì)因素
a經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度
b居民收入水平
c價格水平的變動
d儲蓄投資水平、財政收支與金融狀況、利率水平
(4)其他因素：人口、心理、國際
區(qū)域因素
位置、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境、城市規(guī)劃限制
影響商業(yè)用地土地使用權(quán)價格的區(qū)域因素
(1)商業(yè)繁華程度
(2)交通便捷程度
(3)環(huán)境優(yōu)劣程度
(4)規(guī)劃限制
(5)其他因素
影響住宅用地土地使用權(quán)價格的區(qū)域因素
(1)位置
(2)交通
(3)基礎(chǔ)設(shè)施
(4)公用設(shè)施
(5)環(huán)境質(zhì)量
(6)規(guī)劃限制
建筑密度是一塊土地上底層建筑面積與全部土地面積的百分比
容積率是地塊的建筑面積與地塊總面積的比率
(7)其他
影響工業(yè)用地土地使用權(quán)價格的區(qū)域因素
(1)交通
(2)基礎(chǔ)設(shè)施
(3)產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模
(4)環(huán)境質(zhì)量
(5)規(guī)劃限制
(6)其他
個別因素
位置、面積、地形地質(zhì)、地塊形狀、土地利用
6、土地使用權(quán)價格體系
(1)基準(zhǔn)價格
a是一個區(qū)域性均價
b各類用地的均價
c政府確定的在一定時期內(nèi)的土地使用價格
d單位面積的地價
e土地鑒證的重要參考
(2)標(biāo)定地價
以基準(zhǔn)地價為依據(jù)
a宗地地價
b不進(jìn)行大面積評估
c是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考和依據(jù)
(3)出讓底價
(4)轉(zhuǎn)讓價格
(5)出租價格
土地使有權(quán)價格鑒證的程序(熟悉)
1、明確委托項目的基本事項
2、制定價格鑒證作業(yè)計劃
3、現(xiàn)場勘察，收集資料，選擇價格鑒證方法
4、估算評定土地使用權(quán)價格鑒證結(jié)果，撰寫價格鑒證結(jié)論書