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　　建筑物價(jià)格鑒證的收益法

　　一、熟悉：建筑物價(jià)格鑒證的收益法操作步驟

　　1、收集有關(guān)手和費(fèi)用的資料

　　2、估算潛在其毛收入

　　3、估算有效毛收入

　　4、估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　5、估算凈收益

　　6、選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率

　　7、選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格

　　二、掌握：建筑物凈收益計(jì)算、資本化率確定、收益年限確定的基本方法

　　凈收益計(jì)算

　　1、出租型房屋建筑

　　凈收益=租賃收入-維修費(fèi)-管理費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金

　　租賃收入包括有效毛租金和租賃保證金、押金等的利息收入

　　2、商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房屋

　　凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)

　　3、生產(chǎn)型房屋建筑

　　凈收益=銷售收入-銷售成本-銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤(rùn)

　　資本化率的確定

　　資本化率本質(zhì)上就是投資收益率，與投資項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)大小有關(guān)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)受地區(qū)影響，個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)與房產(chǎn)的類型、用途、投資者進(jìn)入房地產(chǎn)的時(shí)機(jī)相關(guān)

　　1、市場(chǎng)提取法，在市場(chǎng)上搜集3宗以上類似房屋建筑的價(jià)格、凈收益資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率

　　2、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

　　安全利率：1年期國(guó)債利率或者銀行存款利率

　　3、復(fù)合投資收益率法

　　將購(gòu)買建筑物的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率

　　4、資本收益率排序插入法

　　找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將鑒證對(duì)象與其比較，確定資本化率。

　　如果容易獲得可靠的市場(chǎng)資料，市場(chǎng)提取法是一種有效而使用的方法。安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，是從投資者獲取期望目標(biāo)收益的角度考慮，關(guān)鍵是使風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值得確定。通常情況下，商業(yè)零售用房、寫字樓、住宅、工業(yè)用房的投資風(fēng)險(xiǎn)依次降低，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值也相應(yīng)下降。