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土地使用權(quán)價格鑒證的市場法
(一)熟悉：土地使用權(quán)價格鑒證的市場法適用條件
土地使用權(quán)價格鑒證的市場法，是將價格鑒證標的與在近期已經(jīng)進行交易的類似土地加以比較，從已經(jīng)進行交易的類似土地的已知價格，修正得出標的價格的方法。
適用條件是：市場有足夠多的交易案例
應(yīng)用市場法對土地使用權(quán)進行價格鑒證，在對交易案例進行修正時，需要修正的因素包括四種：交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素
(二)熟悉：土地使用權(quán)價格鑒證的市場法的操作步驟
1、收集交易資料，確定比較案例
收集資料：
應(yīng)用市場法對土地使用權(quán)進行價格鑒證，需要收集的交易資料包括：交易價格;交易日期;交易狀態(tài);交易雙方;成交情況;地上附屬物;周圍環(huán)境。
確定案例：
選取的供比較交易案例應(yīng)該與標的具有相關(guān)性和替代性，交易案例應(yīng)符合下列條件：
(1)與標的用途相同
(2)與標的交易類型相同
(3)為正常交易
(4)與標的所處區(qū)域相近，個別條件相近
(5)交易時間與標的基準日接近
2、(掌握)修正交易情況，剔出案例價格中的特殊交易因素
(1)有一定利害關(guān)系的主體之間的交易
(2)交易時的特別動機，比如急于出售
(3)買方或賣方不了解市場行情
(4)其他
3、(掌握)修正交易日，使之接近基準日
4、(掌握)修正區(qū)域因素
需要考慮的因素：繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量
5、(掌握)修正個別因素
包括：使用年限、容積率、臨界寬度、臨街深度、面積、形狀、地形、地質(zhì)
年限修正系數(shù)公式
K——年限修正系數(shù)
m——待估土地使用權(quán)剩余年限
n——比較案例土地使用權(quán)剩余年限
r——折現(xiàn)率，也稱土地還原率
6、確定鑒證價格
(三)熟悉：基準地價修正法和路線價法的應(yīng)用
基準地價修正法
基準地價修正法是利用政府制定頒布的基準地價作為比較案例，對其各種因素進行系數(shù)修正，求得待估土地價值的一種方法。
從方法論看，基準地價修正法是市場法的一個特例。
參照物不是二級市場上已經(jīng)成交的，且與標的相似或相同的土地;而是標的所處區(qū)域內(nèi)，一級市場上政府制定的區(qū)域平均地價。因此，需要調(diào)整的因素是整體與個別的差異，以及一級市場與二級市場價格差異。
利用類比推算法確定，已經(jīng)進入二級市場且已經(jīng)成交的土地在二級市場價格與一級市場價格的比值
路線價法
路線價法是利用路線價，在配合深度百分率和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法求算出鄰接該街道的其他各宗土地價格的一種方法。
對面臨特定街道且可及性相等的城鎮(zhèn)土地，設(shè)定標準深度，求取自在該深度上數(shù)宗土地的平均擔(dān)架并附設(shè)在該街道上，此單價稱為路線價。
標準深度以區(qū)段內(nèi)各宗土地的深度重數(shù)為準