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土地使用權(quán)價(jià)格鑒證的市場(chǎng)法概述
(一)土地使用權(quán)價(jià)格鑒證的市場(chǎng)法適用條件
土地使用權(quán)價(jià)格鑒證的市場(chǎng)法，是將價(jià)格鑒證標(biāo)的與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類(lèi)似土地加以比較，從已經(jīng)進(jìn)行交易的類(lèi)似土地的已知價(jià)格，修正得出標(biāo)的價(jià)格的方法。
適用條件是：市場(chǎng)有足夠多的交易案例
應(yīng)用市場(chǎng)法對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)格鑒證，在對(duì)交易案例進(jìn)行修正時(shí)，需要修正的因素包括四種：交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素
(二)土地使用權(quán)價(jià)格鑒證的市場(chǎng)法的操作步驟
1、收集交易資料，確定比較案例
收集資料：
應(yīng)用市場(chǎng)法對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)格鑒證，需要收集的交易資料包括：交易價(jià)格;交易日期;交易狀態(tài);交易雙方;成交情況;地上附屬物;周?chē)h(huán)境。
確定案例：
選取的供比較交易案例應(yīng)該與標(biāo)的具有相關(guān)性和替代性，交易案例應(yīng)符合下列條件：
(1)與標(biāo)的用途相同
(2)與標(biāo)的交易類(lèi)型相同
(3)為正常交易
(4)與標(biāo)的所處區(qū)域相近，個(gè)別條件相近
(5)交易時(shí)間與標(biāo)的基準(zhǔn)日接近
2、(掌握)修正交易情況，剔出案例價(jià)格中的特殊交易因素
(1)有一定利害關(guān)系的主體之間的交易
(2)交易時(shí)的特別動(dòng)機(jī)，比如急于出售
(3)買(mǎi)方或賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情
(4)其他
3、(掌握)修正交易日，使之接近基準(zhǔn)日
4、(掌握)修正區(qū)域因素
需要考慮的因素：繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量
5、(掌握)修正個(gè)別因素
包括：使用年限、容積率、臨界寬度、臨街深度、面積、形狀、地形、地質(zhì)
(三)基準(zhǔn)地價(jià)修正法和路線價(jià)法的應(yīng)用
基準(zhǔn)地價(jià)修正法
基準(zhǔn)地價(jià)修正法是利用政府制定頒布的基準(zhǔn)地價(jià)作為比較案例，對(duì)其各種因素進(jìn)行系數(shù)修正，求得待估土地價(jià)值的一種方法。
從方法論看，基準(zhǔn)地價(jià)修正法是市場(chǎng)法的一個(gè)特例。
參照物不是二級(jí)市場(chǎng)上已經(jīng)成交的，且與標(biāo)的相似或相同的土地;而是標(biāo)的所處區(qū)域內(nèi)，一級(jí)市場(chǎng)上政府制定的區(qū)域平均地價(jià)。因此，需要調(diào)整的因素是整體與個(gè)別的差異，以及一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格差異。
利用類(lèi)比推算法確定，已經(jīng)進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)且已經(jīng)成交的土地在二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格與一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的比值
路線價(jià)法
路線價(jià)法是利用路線價(jià)，在配合深度百分率和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法求算出鄰接該街道的其他各宗土地價(jià)格的一種方法。
對(duì)面臨特定街道且可及性相等的城鎮(zhèn)土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取自在該深度上數(shù)宗土地的平均擔(dān)架并附設(shè)在該街道上，此單價(jià)稱(chēng)為路線價(jià)。
標(biāo)準(zhǔn)深度以區(qū)段內(nèi)各宗土地的深度重?cái)?shù)為準(zhǔn)