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價(jià)格鑒證師考試案例分析：房屋、構(gòu)筑物價(jià)格鑒證
1 委托人需提供的資料。
(1)委托書;
(2)提供房屋、構(gòu)筑物所有權(quán)證或足以能夠證明房屋、構(gòu)筑物產(chǎn)權(quán)的憑證憑證以及土地使用權(quán)等有關(guān)證件;
(3)對(duì)異產(chǎn)同幢房屋、構(gòu)筑物的價(jià)格鑒證，委托人應(yīng)提供明確的屬于所有的產(chǎn)權(quán)價(jià)格鑒證部位以及公用部位產(chǎn)權(quán)劃分情況的有效資料;
(4)其它有關(guān)資料。
2 價(jià)格證前的準(zhǔn)備。
(1)資料準(zhǔn)備：①產(chǎn)權(quán)資料;②房屋、構(gòu)筑物建筑資料;③市場交易資料;④土地資料。
(2)工作和時(shí)間準(zhǔn)備：①測估工具;②指定工作計(jì)劃，統(tǒng)一步驟，全面安排，按期完成。
3 現(xiàn)場查勘
(1)核對(duì)鑒證房屋、構(gòu)筑物的位置、結(jié)構(gòu)和面積、地段、朝向和層次及層高;
(2)查勘房屋、構(gòu)筑物內(nèi)外裝修、設(shè)備、掌握建成年月及其使用維護(hù)情況;
(3)勘測繪圖及攝影。
4 房屋、構(gòu)筑物的折舊。要結(jié)合土地使用期限來確定。
5 市場法。
(1)使用條件：市場法適用于有充足房屋、構(gòu)筑物交易實(shí)例的情況。一般應(yīng)具備以下條件：①要有一定數(shù)量的正常交易實(shí)例，通常交易實(shí)例不少于3個(gè);②選擇的交易實(shí)例與鑒定標(biāo)的具有很好的可比性;③交易時(shí)間與鑒定基準(zhǔn)日盡可能接近，如有時(shí)間差異，應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整;④交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性;⑤交易實(shí)例與鑒證標(biāo)的在土地出讓年限和使用需求方面應(yīng)基本一致。
(2)鑒證步驟：①搜集交易實(shí)例：交易雙方情況及交易目的、交易實(shí)例狀況、成交價(jià)格付款方式等;②選取可比實(shí)例：與價(jià)格鑒證標(biāo)的類似，成交日期與價(jià)格鑒證基準(zhǔn)日相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格;③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)：進(jìn)行統(tǒng)一換算，使表述口徑一致;④交易情況修正：測定各種因素對(duì)交易價(jià)格的影響程度，利用修正系數(shù)，修正求得可比實(shí)例的正常價(jià)格;⑤交易日期修正：將可比實(shí)例成交價(jià)格修正到價(jià)格鑒證基準(zhǔn)日的價(jià)格;⑥區(qū)域因素修正：將可比實(shí)例相對(duì)于外部環(huán)境差異所造成的價(jià)格差異排除;⑦個(gè)別因素修正：新舊程度、裝修水平、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等;⑧綜合計(jì)算：價(jià)格鑒證時(shí)建筑類價(jià)格指數(shù)
鑒證值=買賣實(shí)例單價(jià)×(1±房屋差異性調(diào)整率)×建筑面積
買賣時(shí)建筑類價(jià)格指數(shù)
式中：買賣實(shí)例單價(jià)的單位為元/建筑平方米。
6 成本法：
(1)確定重置價(jià)：①土地取得費(fèi)用;②開發(fā)成本;③管理費(fèi)用④投資利息⑤銷售稅費(fèi)⑥開發(fā)利潤。
若委托方只要求鑒定房屋、構(gòu)筑物的工程造價(jià)，則應(yīng)按國家、省建設(shè)行政主管部門頒布的現(xiàn)行預(yù)算定額和造價(jià)管理部門公布的當(dāng)期材料價(jià)差調(diào)整表進(jìn)行計(jì)算。
(2)確定房屋、構(gòu)筑物成新率。
房屋、構(gòu)筑物尚可使用年限
成新率=房屋、構(gòu)筑物已使用年限+房屋、構(gòu)筑物尚可使用年限×100%
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(3)綜合計(jì)算。
鑒定值=重置價(jià)×綜合成新率
7 收益法：
(1)收集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料;
(2)估算潛在毛收入;
(3)估算有效毛利收入;
(4)估算運(yùn)營費(fèi)用;
(5)估算凈收益;
(6)選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率;
(7)選用適宜的計(jì)算公式求出收益值。
8 房屋(構(gòu)筑物)成新率評(píng)定以及經(jīng)濟(jì)壽命可分別參考附錄九、十。