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房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)格鑒定
致委托估價(jià)方函
××公司：
受貴公司委托，對貴單位所屬位于××大街××號、建筑面積19765.3平方米的××房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評估。
經(jīng)過客觀公正的評估，確定該宗房地產(chǎn)在估價(jià)基準(zhǔn)日期1996年9月30日的可用于抵押的正常市場價(jià)格為31736.57萬元人民幣(叁億壹仟柒佰叁拾陸萬伍仟柒佰元整)，抵押貸款最高限額22215.6萬元人民幣(貳億貳仟貳佰壹拾伍萬陸仟元整)。
評估的詳細(xì)結(jié)果、過程和有關(guān)說明，請見后附的《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》和《估價(jià)過程報(bào)告》。
估價(jià)結(jié)果報(bào)告
委托估價(jià)方：××公司。
受理估價(jià)方：××公司。
估價(jià)對象：××房產(chǎn)價(jià)值。
估價(jià)目的：為××公司向銀行申請辦理抵押貸款業(yè)務(wù)服務(wù)。
估價(jià)基準(zhǔn)日期：1996年9月30日。
估價(jià)依據(jù)：國務(wù)院、建設(shè)部、國家土地管理局、北京市人民政府及其有關(guān)部門頒布的有關(guān)政策、法規(guī)文件，委托估價(jià)提供的資料，受理估價(jià)方所掌握的有關(guān)資料以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。
估價(jià)前提與假設(shè)：本評估報(bào)告的估價(jià)按現(xiàn)時(shí)市場價(jià)格進(jìn)行。假設(shè)該項(xiàng)目保持現(xiàn)用途不變，并可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。
估價(jià)結(jié)論：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)的目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，確定位于××大街××號，總建設(shè)面積為19765.3平方米的房產(chǎn)1996年9月30日之可用于抵押的正常市場價(jià)值總額為31736.57萬元(叁億壹仟柒佰叁拾陸萬伍仟柒佰元整)，抵押貸款最高限額22215.6萬元(貳億貳仟貳佰壹拾伍萬陸仟元整)。
估價(jià)人員：(略)
估價(jià)作業(yè)日期：1996年11月。
估價(jià)過程報(bào)告
一、估價(jià)對象房地產(chǎn)的基本情況
1.委托估價(jià)方簡介(略)。
2.位置與區(qū)位環(huán)境。
估價(jià)對象房產(chǎn)位于朝陽區(qū)××大街。(略)
估價(jià)對象房產(chǎn)距離******廣場、故宮、中山公園和王府井商業(yè)區(qū)僅4公里路程，去往北京國際機(jī)場、北京火車站極為方便�！痢链蠼窒蛭骶鄸|二環(huán)路、建國門環(huán)線地鐵站僅800米，向東在國貿(mào)立交橋與東三環(huán)路相通，公路網(wǎng)四通八達(dá)�！痢链蠼钟�1路、4路、9路、48路、52路、57路、特1路等多路公交車輛經(jīng)過、停靠，加之正在修建的復(fù)八線(復(fù)興門—八王墳)地鐵竣工期日的臨近，使該地區(qū)交通更加方便，物業(yè)更具升值潛力。
3.房屋現(xiàn)狀及用途。
(1)概述。
估價(jià)對象為地上五層(局部六層)，地下兩層的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑，總建筑面積19765.3平方米，營業(yè)面積10000平方米。從地下二層到地一五層全部為營業(yè)區(qū)，以經(jīng)營中高檔國內(nèi)外名牌商品和最新流行精品為主要特色，經(jīng)銷的商品從家庭日用品到黃金首飾類別齊全、款式新穎、品種繁多，營業(yè)區(qū)域內(nèi)采用全方位敞開式售貨方式，營銷系統(tǒng)全部實(shí)施電腦聯(lián)控。中央空調(diào)、滾動扶梯配套設(shè)施齊全。其優(yōu)良的設(shè)施，科學(xué)有序的管理，創(chuàng)造了舒適怡人的購物環(huán)境。估價(jià)對象以其優(yōu)越的地理位置、優(yōu)雅的購物環(huán)境、優(yōu)質(zhì)獨(dú)特的服務(wù)方式成為北京令人矚目的現(xiàn)代化商城。
(2)裝修及設(shè)備。
估價(jià)對象外墻為淺黃色壁磚貼面，局部為藍(lán)色玻璃幕墻。大門為落地式玻璃彈簧門。室內(nèi)裝修情況如下表：
地下一、二層：白色涂料墻面，通體磚地面，天花為輕鋼龍骨石膏板吊頂。
地下一至四層：白色涂料墻面，花崗巖地面，方形疊式吊頂，裝飾熒光燈及各式射燈。
地上五層：白色涂料墻面，通體磚地面，以柱為中心放射狀疊式吊頂，裝飾熒光燈及各式射燈。
估價(jià)對象設(shè)置三菱上下滾動扶梯各一部，電梯井設(shè)置玻璃磚護(hù)攔、不銹鋼扶手。另設(shè)三菱牌直升式客梯、貨梯各兩部。整幢建筑配備有中央集中空調(diào)系統(tǒng)，背景音樂系統(tǒng)，防火煙感及噴淋系統(tǒng)，防盜監(jiān)控系統(tǒng)等一整套現(xiàn)代化設(shè)施。
4.估價(jià)對象的各項(xiàng)面積指標(biāo)。
根據(jù)北京房屋土地管理局提供的證明、《房屋所有權(quán)證》(市朝中外字第××號)和委托估價(jià)方提供的資料，委估對象的各項(xiàng)面積指標(biāo)如下：
估價(jià)對象：
占地面積： 5962.7平方米
建筑面積： 19765.3平方米
容積率： 3.32
5.產(chǎn)權(quán)情況說明：
根據(jù)委托方提供的北京市房屋土地管理局的證明和《房屋所有權(quán)證》(市朝中外字第××號)，可以確認(rèn)位于朝陽區(qū)××大街××號的房產(chǎn)歸××公司所有。土地屬國家劃撥土地，尚未向政府交納土地使用權(quán)出讓金。其《國有土地使用證》正在辦理之中。
二、估價(jià)的目的、方法和步驟
××公司擬將其××房產(chǎn)作為貸款抵押物，向銀行申請辦理房地產(chǎn)抵押貸款。評估機(jī)構(gòu)接受委托，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的嚴(yán)格規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和有關(guān)規(guī)定，對上述房地產(chǎn)的可用于抵押的正常市場價(jià)格進(jìn)行客觀公正的評估。評估人員嚴(yán)格按照不動產(chǎn)擔(dān)保估價(jià)之安全性、確實(shí)性和保守性原則，在認(rèn)真分析研究了所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后，根據(jù)不動產(chǎn)估價(jià)程序進(jìn)行了客觀公正的評估，其具體步驟如下：
1.求取估價(jià)對象正常市場價(jià)格：××購物中心為××公司自行建設(shè)、自行經(jīng)營的房產(chǎn)，故采用成本估價(jià)法作為本次估價(jià)的基本方法;同時(shí)估價(jià)對象房地產(chǎn)為有收益商業(yè)用房，選取收益還原法作為本次估價(jià)的另一種方法，綜合兩種計(jì)算結(jié)果進(jìn)行技術(shù)處理，最終求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格。
2.求取估價(jià)對象可用于抵押的正常市場價(jià)格：估價(jià)對象房地產(chǎn)所占土地為國家劃撥用地，尚未向國家交納土地出讓金。因此，在設(shè)定抵押時(shí)應(yīng)扣減土地生地價(jià)格，扣減后的價(jià)格即為估價(jià)對象可用于抵押的正常市場價(jià)格。
3.確定抵押貸款最高限額：為保證房地產(chǎn)金融的安全性，在確定抵押貸款額時(shí)應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)市場行情和利率的波動及通貨膨脹的影響;抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)往往難以達(dá)到正常價(jià)格水平，處分時(shí)會發(fā)生相應(yīng)之費(fèi)用。綜合考慮上述各種因素，最終確定抵押貸款最高限額，供借貸雙方參考。