資產評估的基本方法
一、單項選擇題
1.資產功能性貶值的計算公式為：被評估資產功能性貶值額= (被評估資產年凈超額運營成本
×折現系數)。其中，凈超額運營成本是()。
A.超額運營成本乘折現系數所得的數額
B.超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額
C.超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額乘折現系數的所得額
D.超額運營成本加上其應抵減的所得稅額
2.對被評估的機器設備進行模擬重置，按現行技術條件下的設計、工藝、材料、標準、價格和費用水平進行核算，這樣求得的成本稱為( )。
A.更新重置成本
B.復原重置成本
C.完全重置成本
D.實際重置成本
3.某評估機構采用收益法對一項長期股權投資進行評估，假定該投資每年純收益為30萬元且固定不變，資本化率為10%，則該項長期股權投資的評估值為()。
A.200萬元
B.280.5萬元
C.300萬元
D.350萬元
4.已知某類設備的價值與功能之間存在線性關系，重置類似全新機器設備一臺，其價值為4萬元，年產量為4000件，現知被評估資產年產量為3000件，則其重置成本為()。
A.3萬元
B.4萬元
C.3至4萬元
D.無法確定
5.評估機器設備一臺，三年前購置，據了解該設備尚無替代產品。該設備賬面原值10萬元，其中買價8萬元，運輸費0.4萬元，安裝費用(包括材料)1萬元，調試費用0.6萬元。經調查，該設備現行價格9.5萬元，運輸費、安裝費、調試費分別比三年前上漲40%、30%、20%。該設備的重置成本是()。(保留兩位小數)
A.12.08萬元
B.10.58萬元
C.12.58萬元
D.9.5萬元
6.1995年1月評估設備一臺，該設備于1991年12月購建，賬面原值為20萬元，1993年進行一次技術改造，改造費用(包括增加設備)2萬元。若定基物價指數1991年為1.05，1993年為1.20，1995年為1.32。則該設備的重置成本是()。
A.22萬元
B.27.34萬元
C.27.43萬元
D.29.04萬元
7.評估資產為一臺年產量為8萬件甲產品的生產線。經調查，市場現有類似生產線成本為25萬元，年產量為15萬件。如果規(guī)模經濟指數為0.7時，該設備的重置全價為()。
A.19.2萬元
B.17.35萬元
C.24萬元
D.16.10萬元
8.某待估設備重置成本為27萬元，經查閱，已使用4年，評估人員經分析后確定該設備尚可使用5年，那么它的實體性貶值額為()。
A.10萬元
B.12萬元
C.15萬元
D.18萬元
9.某項專用技術預計可用5年，預測未來5年的收益分別為40萬元、42萬元、44萬元、45萬元、46萬元，假定折現率為10%，則該技術的評估價值為()。(保留兩位小數)
A.217萬元
B.155.22萬元
C.150.22萬元
D.163.43萬元
10.假定某企業(yè)長期負債占全部投入資本的比重為20%，自有資金的比重為80%，長期負債的平均利息率為9%，社會無風險報酬率為4%，該企業(yè)風險報酬率為12%，則利用加權平均資本成本模型求得其資本化率為()。(不考慮企業(yè)所得稅的影響)
A.15%
B.13.2%
C.14.6%
D.12.6%
二、多項選擇題
1.價格指數調整法通常是用于()的機器設備的重置成本估測。
A.技術進步速度不快
B.技術進步因素對設備價格影響不大
C.技術進步因素對設備價格影響很大
D.單位價值較小的自制設備
E.價值量較大的設備
2.資產評估中不能采用會計學中的折舊年限來估算成新率是因為()。
A.會計計價是由企業(yè)會計進行，而資產評估是由企業(yè)以外的評估人員進行的。
B.會計學中的折舊年限是對某一類資產作出的會計處理的統(tǒng)一標準，對同一類資產具有普遍性和同一性，而資產評估中的成新率則具有特殊性和個別性。
C.會計學中修理費的增加不影響折舊年限，而資產評估中的修理費的增加要影響資產的成新率。
D.會計學中的折舊年限未考慮同一類資產中個別資產之間在使用頻率、保養(yǎng)和維護等方面的差異。
E.會計學中的折舊年限是按照折舊政策確定的，而成新率反映了資產實際的新舊程度
3.應用市場法必須具備的前提條件是()。
A.需要有一個充分活躍的資產市場
B.必須具有與被評估資產相同或相類似的全新資產價格
C.可搜集到參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數
D.被評估資產未來收益能以貨幣衡量
E.被估資產所面臨的風險也能夠衡量
4.物價指數法中的物價指數可以是()。
A.被評估資產的類別物價指數
B.被評估資產的個別物價指數
C.固定資產投資價格指數
D.商品零售價格指數
E.綜合物價指數
5.應用市場法估測被評估機組的重置成本時，參照物與被估機組之間需調整的主要參數有()。
A.交易時間的差異B.生產效率的差異C.付款方式的差異
D.新舊程度的差異E.交易情況的差異
6.市場法中交易情況的調整是指()。
A.由于參照物的成交價高于或低于市場正常交易價格所需進行的調整
B.因融資條件差異所需進行的調整 C.因投資環(huán)境差異所需進行的調整
D.因銷售情況不同所需進行的調整 E.因交易時間差異所需進行的調整
7.以下對市場法的理解正確的有()。
A.市場法是資產評估的基本方法之一
B.市場法的優(yōu)點是能夠反映資產目前的市場情況
C.市場法的優(yōu)點是評估值較能直觀反映市場現實價格
D.市場法的缺點是有時缺少可比較的數據
E.市場法是最具說服力的評估方法之一
8.造成資產經濟性貶值的主要原因有( )。
A.該項資產技術落后
B.該項資產生產的產品需求減少
C.社會勞動生產率提高
D.政府公布淘汰該類資產的時間表
E.市場對該項資產的需求下降
9.收益法應用中預期收益額的界定應注意( )。
A.收益額指的是被評估資產在未來正常使用中能產生的收益額
B.收益額是由被評估資產直接形成的
C.收益額必須是稅后利潤
D.收益額是一個確定的數據
E.對于不同的評估對象應該具有不同內涵的收益額
10.下列有關收益法參數的說法中，正確的是()。
A.運用收益法涉及的參數主要有三個：收益額、折現率和收益期限
B.收益額是資產的現實收益額
C.折現率是一種風險報酬率
D.收益期限是指資產具有獲利能力持續(xù)的時間，通常以年為時間單位
E.收益額是資產未來的實際收益額
三、判斷題
1.應用市場法評估資產需要滿足三個前提條件。
2.收益法中的收益是指評估基準日后若干年的平均收益。
3.采用市場法評估資產價值時，需要以類似或相同的資產為參照物，選擇的參照物應該是與被評估資產的成新率相同的資產。
4.市場比較法中的個別因素修正的目的在于將可比交易實例價格轉化為待估對象自身狀況下的價格。
5.政府實施新的經濟政策或發(fā)布新的法規(guī)限制了某些資產的使用，造成資產價值的降低，這是一種非評估考慮因素。
6.對被評估的機器設備進行模擬重置，按現行技術條件下的設計、工藝、材料、標準、價格和費用水平進行核算，這樣求得的成本稱為復原重置成本。
7.對于一項科學技術進步較快的資產，采用物價指數法往往會比采用重置核算法估算的重置成本高。
8.收益法涉及的參數主要有三個：收益額、折現率和收益期限。
9.收益年限是指資產從購置開始到報廢為止所經歷的全部時間，通常以年為時間單位。
10.復原重置成本與更新重置成本相比較，設計差異、功能差異、技術差異和標準差異均是兩者之間的主要差異。
四、計算題
1.被評估機組為5年前購置，賬面價值20萬元人民幣，評估時該類型機組已不再生產了，已經被新型機組所取代。經調查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣，專家認定被評估機組與新型機組的功能比為0.8，被評估機組尚可使用8年，預計每年超額運營成本為1萬元。假定其他費用可以忽略不計。
要求：試根據所給條件
(1)估測該機組的現時全新價格;(2)估算該機組的成新率;(3)估算該機組的評估值。
2.某臺機床需評估。企業(yè)提供的購建成本資料如下：該設備采購價5萬元，運輸費0.1萬元，安裝費0.3萬元，調試費0.1萬元，已服役2年。經市場調查得知，該機床在市場上仍很流行，且價格上升了20%;鐵路運價近兩年提高了1倍，安裝的材料和工費上漲幅度加權計算為40%，調試費用上漲了15%。試評估該機床原地續(xù)用的重置全價。
3.現有一臺與評估資產X設備生產能力相同的新設備Y，使用Y設備比X設備每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動力等約60萬元。X設備的尚可使用年限為6年，假定年折現率為10%，該企業(yè)的所得稅稅率為40%，求X設備的超額運營成本。
4.某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對該企業(yè)的整體價值進行評估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經營，預計前5年的稅前凈收益分別為40萬元，45萬元，50萬元，53萬元和55萬元;從第六年開始，企業(yè)進入穩(wěn)定期，預計每年的稅前凈收益保持在55萬元。折現率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為40%，試計算該企業(yè)的評估值是多少?
5.有一待估宗地A，與待估宗地條件類似的宗地甲，有關對比資料如下表所示：
宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素交易時間地價值數
A2000.1001.100108
甲7801999.2+1%1.2-202
表中百分比指標為參照物與待估宗地相比增減變動幅度。據調查，該市此類用地容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%。
要求：(1)計算參照物與待估宗地的容積率與地價相關系數
(2)計算參照物修正系數：交易情況修正系數、交易時間修正系數、區(qū)域因素修正系數、個別因素修正系數、容積率修正系數。
(3)計算參照物修正后的地價
第二章習題參考答案
一、單項選擇題
四、計算題
1 解：
(1)被評估機組的現時全新價格最有可能為24萬元：30×80%=24(萬元)
(2)該機組的成新率=[8÷(5+8)] ×100%=61.54%
(3)該機組的評估值=24×61.54%=14.77(萬元)
2.解：
現時采購價=5×(1+20%)=6(萬元)
現時運輸費=0.1×(1+1)=0.2(萬元)
安裝、調試費=0.3×(1+40%)+0.1×(1+15%)=0.535(萬元)
被評估機床原地續(xù)用的重置全價=6+0.2+0.535=6.735(萬元)
3.解：
年凈超額運營成本為=60×(1-40%)=36(萬元)
X設備的超額運營成本=36×[1-(1+10%)-5]/10%=136.47(萬元)
4.解：
前5年企業(yè)稅前凈收益的現值為：
，我們將會及時處理。