1、有一宗七通一平待開發(fā)建筑用地，面積為1,000平方米，使用期限為50年，容積率為5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期2年，建筑費(fèi)用3500元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%，建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入，寫字樓建成后擬對(duì)外出租，租金水平預(yù)計(jì)為2元/平方米·日，管理費(fèi)用為年租金的2%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的1.5%，保險(xiǎn)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的0.2%，稅金為年租金的17.5%，貸款利率為6%，房地產(chǎn)綜合還原利率為7%，開發(fā)商要求的利潤(rùn)率為地價(jià)和開發(fā)成本(建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用)之和的20%，試評(píng)估該宗地地價(jià)。
答案要點(diǎn):采用成本法
(1)年總收益=2×365×1,000×5=3,650,000(元)
(2)年總費(fèi)用=3,650,000×2%+3,500×5,000×(1.5%+0.2%)+3,650,000×17.5%=1,009,250(元)
(3)年純收益=3,650,000-1,009,250=2,640,750(元)
(4)房地產(chǎn)總價(jià)=2,640,750/7%×[1-(1+7%)-(50-2)]=36,258,750(元)
(5)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用=3,500×(1+10%)×5,000=19,250,000(元)
(6)利息=地價(jià)×[(1+6%)2-1]+19,250,000×[(1+6%)-1]=0.1236地價(jià)+1,155,000
(7)開發(fā)商利潤(rùn)=(地價(jià)+19,250,000) ×20%=0.2地價(jià)+3,850,000
(8)地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤(rùn)
地價(jià)=36,258,750-19,250,000-0.1236地價(jià)+1,155,000-0.2地價(jià)+3,850,000
地價(jià)=9,069,016(元)
2、某房地產(chǎn)公司于2000年1月以有償出讓的方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2002年1月在此地塊上建成一座框架結(jié)構(gòu)的寫字樓，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，殘值率為0。評(píng)估基準(zhǔn)日，該類建筑物重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積為1000平方米，建筑面積為1800平方米，現(xiàn)在用于出租，實(shí)際每年收到租金為72萬元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需要支付的管理費(fèi)為年租金的3%，維修費(fèi)為重置價(jià)格的1.5%，土地使用稅以及房產(chǎn)稅為每建筑平方米25元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)格的0.2%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。根據(jù)以上資料評(píng)估該宗土地2003年1月土地使用權(quán)的收益價(jià)格。
答案要點(diǎn)：采用收益法
(1)計(jì)算總收益=50×12×1800×(1-10%)=972,000
(2)計(jì)算總費(fèi)用
管理費(fèi)=972,000×3%=29,160
維修費(fèi)=2500×1800×1.5%=67,500
稅金 =25×1800=45,000
保險(xiǎn)金=2500×1800×0.2%=9,000
總費(fèi)用=29,160+67,500+45,000+9,000=150,660
(3)計(jì)算房地產(chǎn)純收益=972,000-150,660=821,340
(4)計(jì)算房屋純收益
房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)格-貶值額=2500×1800×[(50-2-1)/(50-2)]
房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率=4,406,250×8%=352,500(元)
(5)計(jì)算土地的純收益
土地的純收益=年房地產(chǎn)純收益 - 房屋年純收益
(6)計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格
土地使用權(quán)在2003年1月的剩余使用年期為47年.
P=468,840/6%[1-(1+6%)-47]=7,308,760(元)
土地單價(jià)=7,308,760/1,000=7,309元/平方米
3、某房地產(chǎn)開發(fā)公司于1997年3月以有償?shù)姆绞饺〉靡粔K土地50年的使用權(quán),并且于1999年3月在此建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓,當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元,經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年,殘值率為0.目前,該類寫字樓重置價(jià)格為2500元/平方米.該建筑物占地面積為500平方米,建筑面積為900平方米,現(xiàn)在用于出租,每月平均實(shí)際收到的租金為3萬元.另外據(jù)調(diào)查,當(dāng)?shù)赝悓懽謽堑某鲎庾饨鹨话銥槊吭陆ㄖ椒矫?0元,空置率為10%,每年需要支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%,維修費(fèi)為建筑重置價(jià)格的1.5%,土地使用稅以及房產(chǎn)稅合計(jì)為每建筑平方米20元,保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%,土地資本化率為7%,建筑物的資本化率為8%.試根據(jù)上述資料評(píng)估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)的價(jià)值.
答案要點(diǎn)：
(1)選定方法 收益法
(2)計(jì)算總收益=50*900*12*(1-10%)=486,000
(3)計(jì)算總費(fèi)用
�、倌旯芾碣M(fèi)=486,000*3.5%=17,010
�、谀昃S修費(fèi)=2500*900*1.5%=33,750
�、勰甓惤� =20*900=18,000
�、苣瓯ｋU(xiǎn)費(fèi)=2500*900*0.2%=4500
年總費(fèi)用=17,010+33,750+18,000+4500=73,260
(4)計(jì)算房地產(chǎn)的純收益
房地產(chǎn)純收益=486,000-73,260=412,740
(5)計(jì)算房屋純收益
房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)格-貶值額=2500*900-(2500*900/48)*4=2,062,500
房屋的純收益=房屋現(xiàn)值*房屋資本化率=2,062,500*8%=165,000
(6) 計(jì)算土地的純收益
土地的純收益=房地產(chǎn)的純收益-房屋的純收益=412,740-165,000=247,470
(7)計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值
首先剩余的使用年期為50-2-4=44年
P=247,470/7%[1-(1+7%)-44]=7,214,868.8(元)
單價(jià)=7,214,868.8/500=6,717.67(元/平方米)
，我們將會(huì)及時(shí)處理。