1、有一宗土地，出讓年期為40年，資本化率為6%，預(yù)計未來5年的純收益分別為30萬、32萬、35萬、33萬、38萬元，從第6年開始，大約穩(wěn)定在40萬元左右，試評估該宗宗地價格。
答案要點(diǎn)：
P=30/(1+6%)+32/(1+6%)2+35/(1+6%)3+33/(1+6%)4+38/(1+6%)5++32/[6%*(1+6%)5]*[1-1/(1+6%)40-5]=574.06萬元
2、有一宗房地產(chǎn)，假設(shè)使用年期為無限，未來第一年年純收益為100萬元，資本化率為10%，若：(1)未來各年的純收益在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬;(2)未來各年的純收益在上一年的基礎(chǔ)上增長1%。兩種情況下該宗房地產(chǎn)的評估值為多少?
答案要點(diǎn)：(1)、P=a/r+b/r2=1100萬元
(2)、P=a/(r-s)=1111萬元
3、有一待估宗地，剩余使用年限為40年，還原利率為6%，現(xiàn)搜集到A、B、C、D四宗地交易實例，具體情況見下表，表中交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是參照物與評估標(biāo)的相比較，以評估標(biāo)的為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。該城市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1.5~2之間時，容積率每增加0.1，宗地地價比容積率為1.5時增加2%。該城市從1998年到2002年，每年地價指數(shù)上升1%。
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宗地 |
成交價 |
交易時間 |
交易情況 |
容積率 |
區(qū)域因素 |
個別因素 |
剩余年限 |
|
標(biāo)的 |
|
2002.1 |
0 |
1.7 |
0 |
0 |
40 |
|
A |
2200 |
2001.1 |
-1% |
1.6 |
0 |
-1% |
38 |
|
B |
2400 |
2001.1 |
0 |
1.8 |
+2% |
0 |
40 |
|
C |
2300 |
2001.1 |
0 |
1.7 |
0 |
0 |
39 |
|
D |
2100 |
2000.1 |
-2% |
1.6 |
0 |
-1% |
38 |
試根據(jù)上述條件評估待估宗地2002年1月的評估值。
答案要點(diǎn)：(1)P=P’×交易時間修正×交易情況修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正×年期修正(剩余使用年限修正)
(2)建立容積率修正系數(shù)表
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容積率 |
1.5 |
1.6 |
1.7 |
1.8 |
1.9 |
|
修正系數(shù) |
100 |
102 |
104 |
106 |
108 |
(3)年期修正
KA=KD=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135
KC=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-39]=1.0066
(4)參照物地價修正
�、�2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=2343
�、�2400×1.01×104/106×100/102 =2332
③2300×1.01×1.0066 =2338
�、�2100×1.012×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282
(5)評估結(jié)果=(2343+2332+2338+2282)/4=2324(元/平方米)
，我們將會及時處理。