三、綜合題
有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，面積為1000平方米，使用期限為50年，容積率為5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)用為3500元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%，建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入，寫字樓建成后擬對(duì)外出租，租金水平預(yù)計(jì)為2元/平方米.日，管理費(fèi)用為年租金的2%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的1.5%，保險(xiǎn)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的0.2%，稅金為年租金的17.5%，貸款利率為6%，房地產(chǎn)綜合還原利率為7%，開發(fā)商要求的利潤(rùn)率為地價(jià)和開發(fā)成本(建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用)之和的20%,試評(píng)估該宗地地價(jià)。
【正確答案】 (1)面積為1000平方米，容積率為5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓的建筑面積=5000平方米。
年總收益=2*365*5000=3650000元。
(2)年總費(fèi)用=3650000*2%+3500*5000*(1.5%+0.2%)+3650000*17.5%=1009250
(3)年純收益=3650000-1009250=2640750
(4)房地產(chǎn)總價(jià)=2640750*(P/A,7%,48)=36258750
(5)建筑與專業(yè)費(fèi)用=3500*(1+10%)*5000=19250000
(6)建設(shè)期為2年，地價(jià)的資金占用兩年;建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入，建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用的資金平均占用一年。
利息=地價(jià)*[(1+6%)^2-1]+19250000*[(1+6%)-1]=0.1236地價(jià)+1155000
(7)開發(fā)商要求的利潤(rùn)率為地價(jià)和開發(fā)成本(建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用)之和的20%
開發(fā)商利潤(rùn)=(地價(jià)+19250000)*20%=0.2地價(jià)+3850000
(8)立方程：
地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤(rùn)=36258750-19250000-0.1236地價(jià)-1155000-0.2地價(jià)-3850000
解方程，地價(jià)=9069016元。
，我們將會(huì)及時(shí)處理。