一、單項選擇題
1.基準地價修正法評估一商業(yè)用地的價值，該商業(yè)用地法定最高出讓年限為40年，實際轉(zhuǎn)讓年限為36年，若資本化率為9%，則土地年限修正系數(shù)為()。
A. 0.992
B. 0.937
C. 0.986
D.1.067
【正確答案】 C
【答案解析】 見教材P215,土地使用年期修正的公式. 使用基準地價修正法需要修正年限時候，基準地價的使用年限一定要采用法定最高出讓年限，但是一般的市場法，應該采用參照物和評估土地的各自的剩余使用年限。
2.路線價法的理論基礎(chǔ)是( )。
A.替代原則
B.供求原則
C.貢獻原則
D.預期收益原則
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材217頁。
3.在路線價四三二一法則中的各種深度百分率中，呈遞增現(xiàn)象的百分率是( )
A.單獨深度百分率
B.累計深度百分率
C.平均深度百分率
D.標準深度百分率
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材221頁，理解掌握單獨深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率的關(guān)系和規(guī)律。
4.某宗土地深度為125英尺，標準深度為100英尺，按四三二一法則該宗土地單獨深度百分率分別為40%、30%、20%、10%、9%，其平均深度百分率為( )
A. 87.2%
B .78%
C .109%
D .117%
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材221頁：
標準深度為100英尺,級距就是100/4=25英尺;
累計深度百分率=∑各段單獨深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%=109%;
平均深度百分率=累計深度百分率×標準深度÷宗地深度=109%×100÷125=87.2%。
5.在路線估價法中，霍夫曼法則認為：深度100英尺的宗地 ，在最初50英尺的價值應占全宗地價值的()。
A.70%
B.72.5%
C.2/3
D.價值與其深度的平方根成正比。
【正確答案】 C
【答案解析】 參見教材221頁,可能的話，把蘇慕斯法則、霍夫曼法則的基本規(guī)則記住，四三二一法則是必須掌握的。
6.對于已經(jīng)完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按( )評估。
A.成本法
B.形象進度法
C.假設(shè)開發(fā)法
D.工作量法
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材229頁。
整個建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進度法進行評估;
對于實際完成工作量較少的在建工程，采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進行評估;屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟性貶值，進行風險系數(shù)調(diào)整。
二、多項選擇題
1.下列特性中屬于房地產(chǎn)價格特征的是( )
A. 房地產(chǎn)價格與用途相關(guān)
B. 房地產(chǎn)價格是土地購買價格
C. 房地產(chǎn)價格具有可比性
D. 房地產(chǎn)價格具有個別性
E. 房地產(chǎn)價格是由政府定價
【正確答案】 ACD
【答案解析】 參見教材168頁。
2.按照房地產(chǎn)價格的表示單位可劃分為( )。
A. 總價格
B. 單位價格
C. 樓面地價
D.交易底價
E.基準地價
【正確答案】 ABC
【答案解析】 見教材P167。
3.在采用市場法評估房地產(chǎn)價值時,需要修正的因素主要有( ).
A. 交易情況因素
B. 交易機構(gòu)和人員因素
C. 交易日期因素
D. 房地產(chǎn)狀況因素
E. 容積率修正
【正確答案】 ACDE
【答案解析】 見教材P190-P192。
三、綜合題
某房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，以前年度的年租金是7元/平方米，預計年租金為7元/平方米。以前每年度的房屋空置導致的租金損失費為年租金總收入的4%，預計年房屋空置導致的租金損失為年預期租金總收入的5%，房產(chǎn)稅為年預期租金總收入的12%(以預期實際租金為征稅基礎(chǔ)，需要考慮空置率，正式考試可能不會告訴計稅基礎(chǔ))，管理費、修繕費為年預期租金總收入的6%(不考慮空置率)，房屋財產(chǎn)保險費為0.3萬元/年。預計該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12%。
要求：
(1)求該房地產(chǎn)的年租金總收入。
(2)求該房地產(chǎn)的年出租費用。
(3)求該房地產(chǎn)的年純收益。
(4)計算該房地產(chǎn)的評估值。
【正確答案】 解：(1)求該房地產(chǎn)的年租金總收入應該是客觀收入=1×7×(1-5%)=6.65(萬元)
(2)求該房地產(chǎn)的年出租費用
年房產(chǎn)稅=7×(1-5%)×12%=0.798(萬元)
管理費、修繕費=7×6%=0.42(萬元)
房屋財產(chǎn)保險費=0.3(萬元)
年出租費用合計=0.798+0.42+0.3=1.518(萬元)
(3)求該房地產(chǎn)的年純收益=6.65-1.518=5.132萬元
(4)計算該房地產(chǎn)的評估值=5.132×{[1-(1+12%)-10]/12%｝=5.132×5.6502=29(萬元)
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