一、單項(xiàng)選擇題
1.某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2001年1月的重置成本為500萬(wàn)元，2001年1月的評(píng)估值接近于( )。
A.400 萬(wàn)元
B.392萬(wàn)元
C.402萬(wàn)元
D.390萬(wàn)元
【正確答案】 B
【答案解析】 參見(jiàn)教材182頁(yè)，500-11×[500×(1-2%)/50]=392.2萬(wàn)元。
2.土地的自然供給是( )。
A.有彈性的
B.無(wú)彈性的
C.多方向性的
D. 可壟斷的
【正確答案】 B
【答案解析】 教材154頁(yè)，土地的自然供給相對(duì)穩(wěn)定。
3.某城市商業(yè)用途土地的容積率修正系數(shù)如下表：
可比案例宗地地價(jià)為每平方米2 700元，容積率為2.O，待估宗地規(guī)劃的容積率為1.8，經(jīng)容積率修正后的可比實(shí)例價(jià)格最接近于( )元/平方米。
A.2 160
B.2 400
C.2 430
D.3 240
【正確答案】 B
【答案解析】 P= 2 700×1.6/1.8=2 400。與教材192頁(yè)的【例5-6】類似。
4.利用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，待估宗地價(jià)格=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)×( )×其他因素修正系數(shù)。
A. 年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)
B. 年期修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)
C.年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)
D.年期修正系數(shù)×區(qū)位因素修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)
【正確答案】 A
【答案解析】 參見(jiàn)教材216頁(yè)的公式5-27。
5.用收益法評(píng)估房地產(chǎn)，客觀總費(fèi)用不包含的費(fèi)用是()。
A.管理費(fèi)
B.維修費(fèi)
C.稅金
D.折舊費(fèi)
【正確答案】 D
【答案解析】 參考教材179頁(yè)，房地產(chǎn)總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)。
6.房地產(chǎn)評(píng)估中，樓面地價(jià)×容積率=( )。
A.土地總價(jià)
B.土地單價(jià)
C.房地產(chǎn)總價(jià)
D. 建筑物單價(jià)
【正確答案】 B
【答案解析】 教材167頁(yè)，樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率，所以土地單價(jià)=樓面地價(jià)×容積率。
二、多項(xiàng)選擇題
1.下列哪些屬于土地開(kāi)發(fā)中”三通一平” 的范疇? ( )
A.通水
B. 通氣
C. 通電
D. 通訊
E.平整地面
【正確答案】 ACE
【答案解析】 見(jiàn)教材P198。
2.下列因素中屬于土地個(gè)別因素的是( )
A. 形狀因素
B.開(kāi)發(fā)質(zhì)量
C. 用途因素
D. 建筑物與環(huán)境協(xié)調(diào)一致
E.面積因素
【正確答案】 ACE
【答案解析】 見(jiàn)教材P174-P175。
3.下列關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估收益法中的收益額的說(shuō)法正確的有()
A.房地產(chǎn)的收益額應(yīng)該是凈收益，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費(fèi)用后的收益
B.凈收益不應(yīng)該是實(shí)際凈收益(指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益)，而應(yīng)該是客觀凈收益(房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期)，只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù)
C.凈收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用
D.總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用
E.總費(fèi)用包含各種費(fèi)用，例如折舊費(fèi)、管理費(fèi)等
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 參見(jiàn)教材177-179頁(yè)。
三、綜合題
有一宗七通一平的待開(kāi)發(fā)建筑用地，面積為1000平方米，使用期限為50年，容積率為5，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)用為3500元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%，建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入，寫(xiě)字樓建成后擬對(duì)外出租，租金水平預(yù)計(jì)為2元/平方米.日，管理費(fèi)用為年租金的2%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的1.5%，保險(xiǎn)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的0.2%，稅金為年租金的17.5%，貸款利率為6%，房地產(chǎn)綜合還原利率為7%，開(kāi)發(fā)商要求的利潤(rùn)率為地價(jià)和開(kāi)發(fā)成本(建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用)之和的20%,試評(píng)估該宗地地價(jià)。
【正確答案】 (1)面積為1000平方米，容積率為5，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓的建筑面積=5000平方米。
年總收益=2*365*5000=3650000元。
(2)年總費(fèi)用=3650000*2%+3500*5000*(1.5%+0.2%)+3650000*17.5%=1009250
(3)年純收益=3650000-1009250=2640750
(4)房地產(chǎn)總價(jià)=2640750*(P/A,7%,48)=36258750
(5)建筑與專業(yè)費(fèi)用=3500*(1+10%)*5000=19250000
(6)建設(shè)期為2年，地價(jià)的資金占用兩年;建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入，建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用的資金平均占用一年。
利息=地價(jià)*[(1+6%)^2-1]+19250000*[(1+6%)-1]=0.1236地價(jià)+1155000
(7)開(kāi)發(fā)商要求的利潤(rùn)率為地價(jià)和開(kāi)發(fā)成本(建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用)之和的20%
開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)=(地價(jià)+19250000)*20%=0.2地價(jià)+3850000
(8)立方程：
地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤(rùn)=36258750-19250000-0.1236地價(jià)-1155000-0.2地價(jià)-3850000
解方程，地價(jià)=9069016元。
，我們將會(huì)及時(shí)處理。