华南俳烁实业有限公司

　　【正確答案】：宗地的價值P=30/(1+6%)+32/(1+6%)^2+35/(1+6%)^3+33/(1+6%)^4+38/(1+6%)^5+40/6%×(1+6%)^5×[1-1/(1+6%)^35]

　　=28.3019+28.4799+29.3867+26.1391+28.3958+433.3599=574.06(萬元)。

　　【答案解析】：

　　【該題針對“[新]收益法在房地產(chǎn)評估中的運用”知識點進行考核】

　　2、

　　【正確答案】：1、房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟特性，決定了房地產(chǎn)市場不能成為完全競爭市場，而是一個不完全競爭市場。在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價格的形成往往具有個別性，因此運用市場法進行房地產(chǎn)評估，需要對選取的交易實例進行交易情況修正，將交易中由于個別因素所產(chǎn)生的價格偏差予以剔除，使其成為正常價格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復雜，主要有以下幾種：

　　(1)有特殊利害關系的經(jīng)濟主體間的交易，如親友之間、有利害關系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價的價格進行交易;

　　(2)交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高。

　　(3)買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。

　　(4)其他特殊交易的情形。如契稅本應由買方負擔，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。

　　(5)特殊的交易方式。如拍賣、招標等。

　　分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。通過交易情況修正，即將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格。

　　2、在上述可比案例中，B是收購鄰近房地產(chǎn)，因為交易情況需要修正7%，說明其交易價格較正常交易價格高，D是急于出售房地產(chǎn)，因為交易情況需要修正-5%，說明其交易價格較正常交易價格低。

　　3、(1)容積率修正，建立容積率地價指數(shù)表。

　　(2)土地使用權年限因素修正。

　　除交易實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例A、C和D均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計算如下

　　交易實例A及C使用年限修正系數(shù)：〔1-(1+8%)^-30〕/〔1-(1+8%)^-38〕=0.9517

　　D使用年限修正系數(shù)：〔1-(1+8%)^-30〕/〔1-(1+8%)^-35〕=0.9660

　　(3)案例修正計算

　　(4)評估結果

　　案例C的值為異常值，應予剔除。其他結果較為接近，取其平均值作為評估結果。

　　因此，待估宗地的評估值為：

　　=(713.86+717.47+713.06) ÷3=714.80(元/平方米)

　　【答案解析】：

　　【該題針對“[新]市場法在房地產(chǎn)評估中的運用”知識點進行考核】

　　3、

　　【正確答案】：(1)確定評估方法

　　現(xiàn)已知樓價的預測值和各項開發(fā)成本及費用，可用剩余法評估，計算公式為：

　　地價=樓價—建筑費—專業(yè)費—利息—銷售稅費—利潤

　　(2)計算樓價

　　樓價=2 000×2.5×9 000=45 000 000(元)

　　提示：容積率=建筑物面積/土地面積

　　(3)計算建筑費和專業(yè)費

　　建筑費=3 000×2 000×2.5=15 000 000(元)

　　專業(yè)費=建筑費×10%=15 000 000×10%=1 500 000(元)

　　(4)計算銷售費用和稅費

　　銷售費用=45 000 000×2.5%=1 125 000(元)

　　銷售稅費=45 000 000×6.5%=2 925 000(元)

　　(5)計算利潤

　　利潤=(地價+建筑物+專業(yè)費)×10%

　　=(地價+16 500 000)×10%

　　(6)計算利息

　　利息=地價×[(1+6%)^2—1]+(15000000+1500000)×[(1+6%)^1—1]

　　=0.1236×地價+990000

　　提示：建筑費和專業(yè)費在建設期內(nèi)均勻投入，所以，計息期按照建設期的一半計算

　　(7)求取地價

　　地價=樓價—建筑費—專業(yè)費—利息—銷售稅費—利潤

　　地價=45 000 000-16 500 000-1 125 000-2 925 000-0.1×地價-1 650 000-0.1236×地價-990 000

　　地價=21 810 000/1.2236

　　=17 824 452(元)

　　(8)評估結果

　　單位地價=17 824 452/2 000

　　=8 912(元/平方米)

　　樓面地價=8 912÷2.5=3 565(元/平方米)

　　【答案解析】：

　　【該題針對“[新]假設開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的運用”知識點進行考核】