以財務(wù)報告為目的的評估
在實務(wù)中，投資性房地產(chǎn)可采用市場比較法、直接資本化法、收益乘數(shù)法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和租期及回收金額折現(xiàn)法。
1.市場比較法(屬于市場法)
在求取一宗待估投資性房地產(chǎn)價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進(jìn)行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價值。在應(yīng)用市場法時，對于投資性房地產(chǎn)尤其要注意所附租約所帶來的影響，在選擇可比交易案例時也需要考慮相關(guān)租約的因素。
2.直接資本化法(適用于暫時空置的投資性房地產(chǎn)，屬于收益法)
將待估房地產(chǎn)未來一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率來求取估價對象價值的方法。收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等，然后利用相應(yīng)的資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值。
一般公式為：
P=A/R
式中：P——待估房地產(chǎn)價值; A——房地產(chǎn)的未來收益;R——資本化率。
3.收益乘數(shù)法(屬于市場法)
(1)原理
收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以某種年收益所得的倍數(shù)，即收益乘數(shù)=價格/年收益。利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：
房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù)
(2)收益的確定
比較常見的收益乘數(shù)有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。
�、倜饨�(年或者月)
通過價格除以月租金求得毛租金乘數(shù);當(dāng)采用年租金來求取估價對象的價值時，應(yīng)采用通過價格除以年租金求得毛租金乘數(shù)。
�、跐撛诿杖�
假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置(即100%出租)情況下的收入，包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異。
�、塾行杖�
由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。
�、軆羰找嬗址Q凈營運(yùn)收益(NOI)(比其他收益更可靠)
由有效毛收入扣除相關(guān)稅費(fèi)、運(yùn)營費(fèi)用后得到的凈營運(yùn)收益歸屬于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須的費(fèi)用。
由于凈收益乘數(shù)與前文所屬的資本化率互為倒數(shù)，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法的形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式。
4.現(xiàn)金流折現(xiàn)法(收益法)
5.租期及回收金額折現(xiàn)法(Term&Reversion，"T&R")(現(xiàn)金流折現(xiàn)法的簡化形式)
投資性房地產(chǎn)通常附帶有租約，由于在評估時，租約合同已經(jīng)簽訂，所以可能會使房地產(chǎn)的租金水平偏離市場實際情況，從而影響到房地產(chǎn)的公允價值。因此，在評估時，需要對被估房地產(chǎn)租期內(nèi)的收益情況加以單獨(dú)考慮，在評估中體現(xiàn)為對租約期內(nèi)外的收益分別進(jìn)行資本化來得到最終價值。
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