一、基本思路
如房地產(chǎn)價(jià)值的形成：
假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法。該方法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值的方法(該數(shù)值事實(shí)上是取得這塊土地所能夠支付的最高價(jià)格)。
該方法主要用于待開發(fā)土地的價(jià)值
二、適用范圍
1.待開發(fā)土地的估價(jià)。
2.將生地開發(fā)成熟地的土地估價(jià)。
3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價(jià)。這時(shí)的建筑費(fèi)還包含拆遷費(fèi)用。
三、計(jì)算公式
1.
式中：
P 表示土地價(jià)值;
A 表示開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(可以以售價(jià)或者租金等形式表示);
B 表示整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本;
C 表示投資利息;
D 表示開發(fā)商合理利潤;
E 表示正常稅費(fèi)。
2.現(xiàn)實(shí)估價(jià)中剩余法的一個(gè)較具體的計(jì)算公式為：
地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)值-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤
四、操作步驟
(一)調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況
(二)確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式
(三)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)售價(jià)
1.對(duì)于出售的房產(chǎn)——市場(chǎng)法
采用市場(chǎng)比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)。
2.對(duì)于出租的房地產(chǎn)，如寫字樓等——收益法
(1)先用市場(chǎng)法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益
(2)其次用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價(jià)
(四)估算各項(xiàng)成本費(fèi)用
1.估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用-建筑費(fèi)
2.估算專業(yè)費(fèi)用
指測(cè)量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用，該費(fèi)用通常可以按建筑費(fèi)的一定比例計(jì)算，即：
專業(yè)費(fèi)用=建筑費(fèi) × i ( i為一定的百分率)
3.確定開建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息。
(1)利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不用單利
(2)預(yù)付地價(jià)款的利息
已經(jīng)全部預(yù)付的地價(jià)款×[(1+利率)開發(fā)建設(shè)期-1]
(3)建筑開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的利息
�、俜智迤诔跻淮涡酝度搿⒕鶆蛲度�、分段均勻投入。
�、谄诔跻淮涡酝度耄喝谟�(jì)息
�、劬鶆蛲度耄河�(jì)息期為開發(fā)期的一半
④分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計(jì)息期為各段時(shí)間一半附加剩余占用期間
�、萁ㄔO(shè)竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計(jì)算利息
4.估算稅金
一般按照房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算
5.估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費(fèi)用(即銷售費(fèi)用)
一般按照房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算
(五) 確定開發(fā)商的合理利潤
投資回報(bào)利潤率的計(jì)算基數(shù)一般為地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)三項(xiàng)。
(六)估算待估對(duì)象價(jià)值
，我們將會(huì)及時(shí)處理。