答案部分
一、單項選擇題
1、
【正確答案】 D
【答案解析】 通常，工業(yè)類不動產(chǎn)多采用房地產(chǎn)分估;商業(yè)、住宅類在建不動產(chǎn)多采用房地產(chǎn)合估。
【該題針對“成本法——不動產(chǎn)評估”知識點進行考核】
2、
【正確答案】 D
【答案解析】 房地產(chǎn)價值：土地取得成本十開發(fā)成本十管理費用十銷售費用十利息十利潤十銷售稅費。土地取得成本為1000元/m2，開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為(1000+1500)×5%=125(元/m2)，銷售費用為100元/m2，利息為(1000十1500十125十100)×5%=136.25(元/m2)，利潤為(1000十1500十125十100)×6%=163.50(元/m2)，銷售稅費為300元/m2。房地產(chǎn)價值：1000十1500十125十100十136.25十163.50十300=3324.75(元/m2)。
【該題針對“成本法——不動產(chǎn)評估”知識點進行考核】
3、
【正確答案】 A
【答案解析】 房地產(chǎn)指土地及其定著物以及擁有和使用它們的權(quán)利。
【該題針對“不動產(chǎn)的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
4、
【正確答案】 C
【答案解析】 套內(nèi)使用面積指房屋戶內(nèi)全部實際可供使用的空間，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。
【該題針對“不動產(chǎn)的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
5、
【正確答案】 C
【答案解析】 容積率=總建筑面積/ 總建設(shè)用地面積=(1200+1000×9)÷2000=5.1。
【該題針對“不動產(chǎn)的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
6、
【正確答案】 C
【答案解析】 3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.24(萬元)。
【該題針對“收益法——不動產(chǎn)評估”知識點進行考核】
7、
【正確答案】 B
【答案解析】 選項A屬于土地實物因素;選項C屬于區(qū)位因素;選項D屬于通用性因素。
【該題針對“影響不動產(chǎn)價格的因素”知識點進行考核】
8、
【正確答案】 A
【答案解析】 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市場條件下，通過被估宗地條件與級別或區(qū)域內(nèi)同類用地平均條件的比較，并根據(jù)二者在區(qū)域條件、個別條件、使用年期、容積率和價格期日等方面的差異，對照因素修正系數(shù)表選取適宜的修正系數(shù)，對基準(zhǔn)地價進行修正，得到被估宗地地價。
【該題針對“基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法在土地評估中的應(yīng)用”知識點進行考核】
9、
【正確答案】 C
【答案解析】 建立比較基礎(chǔ)時，包括統(tǒng)一財產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)和統(tǒng)一計價單位。
【該題針對“市場法——不動產(chǎn)評估”知識點進行考核】
10、
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是市場法。交易日期修正系數(shù)中的分母為100，表示以可比實例交易時的價格指數(shù)為基準(zhǔn)而確定評估基準(zhǔn)日的價格指數(shù)。
【該題針對“市場法——不動產(chǎn)評估”知識點進行考核】
11、
【正確答案】 A
【答案解析】 選項BC，屬于針對建筑物的權(quán)利狀態(tài);選項D屬于區(qū)位狀態(tài)調(diào)查。
【該題針對“現(xiàn)場調(diào)查”知識點進行考核】
12、
【正確答案】 D
【答案解析】 資金成本=50000×4.5%×1+(400000+2130)×4.5%×1÷2=11297.925元
【該題針對“在建工程評估應(yīng)用舉例”知識點進行考核】
13、
【正確答案】 B
【答案解析】 不動產(chǎn)供求均衡是指不動產(chǎn)商品的供給價格與需求價格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時的不動產(chǎn)經(jīng)濟運行狀態(tài)。
【該題針對“影響不動產(chǎn)價格的因素”知識點進行考核】
14、
【正確答案】 C
【答案解析】 每年發(fā)生的總費用=(200+500)×1000+10000+500000=1210000(元)=121(萬元)
【該題針對“收益法——不動產(chǎn)評估”知識點進行考核】
二、多項選擇題
1、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 一般可根據(jù)實際情況采用重編預(yù)算法、決算調(diào)整法、類比系數(shù)調(diào)整法、單方造價指標(biāo)法等方法中的一種方法或同時運用幾種方法綜合確定估價對象的建安工程綜合造價。
【該題針對“成本法——不動產(chǎn)評估”知識點進行考核】
2、
【正確答案】 BE
【答案解析】 選項A錯誤，耐久性又稱不可隱匿性;選項C錯誤，耐久性是不動產(chǎn)的基礎(chǔ)特性;選項D錯誤，耐久性同時體現(xiàn)在自然壽命和經(jīng)濟壽命。
【該題針對“不動產(chǎn)的基本概念、特點及分類”知識點進行考核】
3、
【正確答案】 ABCE
【答案解析】 本題考查的是收益法。選項D錯誤，不動產(chǎn)總費用不包含折舊費，通常包括管理費、維修費、保險費、稅金等。
【該題針對“收益法——不動產(chǎn)評估”知識點進行考核】
4、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 選項ABCD屬于對不動產(chǎn)實體狀態(tài)了解的內(nèi)容;選項E屬于對不動產(chǎn)權(quán)益狀態(tài)了解的內(nèi)容。
【該題針對“不動產(chǎn)評估基本事項的明確”知識點進行考核】
5、
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 承包人的法定抵押權(quán)優(yōu)先于銀行與抵押人的約定抵押權(quán)。
【該題針對“在建工程評估概述”知識點進行考核】
6、
【正確答案】 DE
【答案解析】 剩余法的可行性主要取決于最佳開發(fā)利用方式的選擇和未來開發(fā)完成的不動產(chǎn)售價的推測，只要做到這兩項具有一定的準(zhǔn)確性，剩余法的可靠性也就有了一定的保證。
【該題針對“剩余法——不動產(chǎn)評估”知識點進行考核】
7、
【正確答案】 BD
【答案解析】 當(dāng)房地產(chǎn)價格處于上升通道時，由于預(yù)計房地產(chǎn)價格還會進一步上漲，投機者可能會加速搶購，形成一種虛假需求的現(xiàn)象，會促使房地產(chǎn)價格進一步上漲。相反，當(dāng)房地產(chǎn)價格處于下降通道時，由于預(yù)計房地產(chǎn)價格還會進一步下跌，投機者可能會加速拋售產(chǎn)，促使房地產(chǎn)價格進一步下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價格低落時，投機者基于房地產(chǎn)價格已跌入谷底日后會上漲的預(yù)期，而購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加;而在房地產(chǎn)價格位于高位時，投機者基于房地產(chǎn)價格已達頂點，日后會下跌的預(yù)期拋售房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格。
【該題針對“影響不動產(chǎn)價格的因素”知識點進行考核】
8、
【正確答案】 BC
【答案解析】 現(xiàn)場調(diào)查一般可以采用逐項調(diào)查或抽樣調(diào)查的方式進行。選項ADE屬于清查核實的手段。
【該題針對“現(xiàn)場調(diào)查”知識點進行考核】
，我們將會及時處理。