【單選題】假定土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，土地價值為1000萬元，建筑物價值為5000萬元，房地產(chǎn)的綜合資本化率應(yīng)為( )。
A.7%
B.7.50%
C.7.67%
D.14%
『正確答案』C
『答案解析』參見教材112頁，公式變形可得：
(L+B)×r= L×r1+B×r2
所以：r =(B/(L+B))×r1+(L/(L+B))×r2
【單選題】某一待估宗地剩余使用年限為25年，土地資本化率為10%，所選的參照物剩余使用年限為20年，則土地使用年限修正系數(shù)為( )。
A.0.92 B.1.07
C.1.09 D.0.94
『正確答案』B
『答案解析』〔1-(1+10%)-25〕/〔1-(1+10%)-20〕=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.066
【單選題】運用市場法評估房地產(chǎn)價值時，交易日期修正的主要目的是將參照物價格修正為( )的價格。
A.評估時期 B.參照物交易時
C.評估基準日 D.未來預(yù)期
『正確答案』C
【單選題】基準地價修正法評估一商業(yè)用地的價值，實際轉(zhuǎn)讓年限為36年，若資本化率為9%，則土地年限修正系數(shù)為( )。
A.0.992 B.0.937
C.0.986 D.1.067
『正確答案』C
『答案解析』土地使用年期修正的公式，使用基準地價修正法需要修正年限時候，基準地價的使用年限一定要采用法定最高出讓年限，但是一般的市場法，應(yīng)該采用參照物和評估土地的各自的剩余使用年限。
【單選題】用成本法評估土地時，土地取得費的計息期應(yīng)為( )。
A.整個開發(fā)期
B.整個銷售期
C.整個開發(fā)期和銷售期
D.整個開發(fā)期和銷售期的一半
『正確答案』C
『答案解析』土地取得費利息：以整個土地取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費利息：如果土地開發(fā)費是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費(或資金投入)為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。
【單選題】根據(jù)我國土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國家征用耕地需支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用一般包括( )。
A.土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費
B.土地補償費、安置補助費和青苗補償費、新菜地開發(fā)基金
C.土地補償費、安置補助費、拆遷補償費、地上附著物和青苗補償費
D.土地補償費、安置補助費、拆遷補償費、青苗補償費
『正確答案』A
『答案解析』具體內(nèi)容包括：土地補償費，青苗補償費和被征用土地上的房屋、水井、樹木等附著物補償費，安置補助費，耕地占用稅或城鎮(zhèn)土地使用稅，土地登記費及征地管理費，征地動遷費，水利水電工程、水庫淹沒處理補償費等。
【單選題】某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2000年1月的重置成本為500萬元，2000年1月的評估值接近( )。
A.400 萬元
B.392萬元
C.402萬元
D.390萬元
『正確答案』C
『答案解析』500-10×[500(1-2%)/50]=402萬元
【單選題】某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費為1000萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8%。該土地投資利息為( )。
A.79.23萬元
B.80萬元
C.60萬元
D.100萬元
『正確答案』A
『答案解析』500×[(1+8%)1-1]+1000×[(1+8%)0.5-1]=79.23萬元。
【單選題】開發(fā)對象為某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的一宗土地，面積為10000平方米，土地開發(fā)費為每平方米250元，土地開發(fā)周期為兩年，土地開發(fā)費每年均勻投入，第一年投入資金占總開發(fā)費用的40%，銀行貸款年利率為6%，則該宗土地開發(fā)費利息為( B )。
A.12.41萬元
B.13.57萬元
C.15.73萬元
D.16.84萬元
『正確答案』B
『答案解析』10000×250×{40%×[(1+6%)1.5-1]+ 60%×[(1+6%)0.5-1]}= 135681.32元
【例題1.多選題】下列關(guān)于房地產(chǎn)評估收益法中收益額的說法正確的有( )。
A.房地產(chǎn)的收益額應(yīng)該是凈收益，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費用后的收益
B.凈收益不應(yīng)該是實際凈收益，而應(yīng)該是客觀凈收益，只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)
C.凈收益=客觀總收益-客觀總費用
D.總費用也應(yīng)該是客觀費用，需要剔除不正常的費用
E.總費用包括折舊費等非付現(xiàn)支出
『正確答案』ABCD
『答案解析』實際凈收益(指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益)�？陀^凈收益(房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期)。計算凈收益的總費用只能夠包括付現(xiàn)成本，所以D不正確。
【例題2·多選題】(2018年協(xié)會機考模擬題)運用收益法評估建(構(gòu))筑物價值時，下列關(guān)于確定收益、費用和凈收益的說法中，正確的有( )。
A.總收益通常以客觀收益為基礎(chǔ)計算
B.非正常支出應(yīng)從總費用中剔除，選擇正常支出作為費用
C.總費用通常包括折舊費、管理費、維修費、保險費、稅金等
D.凈收益由總收益扣減總費用求得
E.有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金
『正確答案』ABDE
『答案解析』總費用通常包括管理費、維修費、保險費、稅金等，不包括折舊，所以C不正確。
【例題1·多選題】房地合估模式下，房地產(chǎn)評估中的開發(fā)成本主要包括( )
A.土地取得費
B.前期工程費
C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
D.公共配套設(shè)施建設(shè)費
E.開發(fā)期間稅費
『正確答案』BCDE
『答案解析』開發(fā)成本主要包括勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費與其他工程費、建筑安裝工程費、開發(fā)期間稅費等。
【例題2·多選題】運用成本法對房地產(chǎn)價格評估，其適用范圍主要是( )。
A.新開發(fā)地
B.學(xué)校用地
C.公園用地
D.商業(yè)用地
E.機場用地建筑物
『正確答案』ABCE
『答案解析』關(guān)注各種方法的適用范圍。成本法與其他評估方法相比具有特殊用途，一般適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多，無法利用市場法、收益法等方法進行評估的情況。對于既無收益又很少有交易情況的政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀念館、公園、新開發(fā)地等特殊性的建(構(gòu))筑物評估比較適用。
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