【例題1·單選題】某一待估宗地剩余使用年限為25年，土地資本化率為10%，所選的參照物剩余使用年限為20年，則土地使用年限修正系數(shù)為( )。
A.0.92 B.1.07
C.1.09 D.0.94
『正確答案』B
『答案解析』〔1-(1+10%) -25〕/〔1-(1+10%) -20〕=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.066
【例題2·單選題】運用市場法評估不動產(chǎn)價值時，交易日期修正的主要目的是將參照物價格修正為( )的價格。
A.評估時期 B.參照物交易時
C.評估基準日 D.未來預期
『正確答案』C
『答案解析』交易日期修正是需要根據(jù)不動產(chǎn)價格的變動率，將交易實例不動產(chǎn)價格修正為評估基準日的不動產(chǎn)價格。
【例題3·單選題】基準地價修正法評估一商業(yè)用地的價值，實際轉(zhuǎn)讓年限為36年，若資本化率為9%，則土地年限修正系數(shù)為( )。
A.0.992
B. 0.937
C.0.986
D.1.067
『正確答案』C
『答案解析』土地使用年期修正的公式，使用基準地價修正法需要修正年限時候，基準地價的使用年限一定要采用法定最高出讓年限，但是一般的市場法，應該采用參照物和評估土地的各自的剩余使用年限�！�1-(1+9%) -36〕/〔1-(1+9%) -40〕=(1-0.04494)/(1-0.03184)=0.986。
(三) 多選題
【例題1·多選題】以替代原則為理論基礎的不動產(chǎn)評估方法有( )。
A.成本法
B.收益法
C.基準地價修正法
D.市場法
E.剩余法
『正確答案』CD
『答案解析』市場法的基本原理就是替代原理,基準地價修正法本質(zhì)上就是市場法的一種,所以其理論基礎也是替代原理。
【例題2·多選題】(2018年協(xié)會機考模擬題)在運用市場法評估不動產(chǎn)價值時，對可比實例的選取要求包括( )。
A.可比實例是估價對象的類似不動產(chǎn)
B. 可比實例成交價格為正常價格或可修正為正常價格
C. 可比實例成交日期與估價時點相近
D. 可比實例成交日期與估價時點必須相同
E. 可比實例與估價對象的付款方式必須一致
『正確答案』ABC
『答案解析』選項C與D為互斥選項，C正確，D不正確;付款方式不一致，可以通過建立統(tǒng)一比較基礎來解決，所以E不正確。
【例題1·單選題】用成本法評估土地時，土地取得費的計息期應為( )。
A.整個開發(fā)期
B.整個銷售期
C.整個開發(fā)期和銷售期
D.整個開發(fā)期和銷售期的一半
『正確答案』C
『答案解析』土地取得費用在土地開發(fā)動工前要全部付清，在開發(fā)完成銷售后方 能收回，因此，計息期應為整個開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費用在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后收回。若土地開發(fā)費是均勻投入，則計息期為開發(fā)期的一半。
【例題2·單選題】根據(jù)我國土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國家征用耕地需支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用一般包括( )。
A.土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費
B.土地補償費、安置補助費和青苗補償費、新菜地開發(fā)基金
C.土地補償費、安置補助費、拆遷補償費、地上附著物和青苗補償費
D.土地補償費、安置補助費、拆遷補償費、青苗補償費
『正確答案』A
『答案解析』具體內(nèi)容包括：土地補償費，青苗補償費和被征用土地上的房屋、水井、樹木等附著物補償費，安置補助費，耕地占用稅或城鎮(zhèn)土地使用稅，土地登記費及征地管理費，征地動遷費，水利水電工程、水庫淹沒處理補償費等。
【例題3.單選題】某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2000年1月的重置成本為500萬元，2000年1月的評估值接近( )。
A.400 萬元 B.392萬元
C.402萬元 D.390萬元
『正確答案』C
『答案解析』500-10×[500×(1-2%)/50]=402萬元
【例題4.單選題】開發(fā)對象為某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的一宗土地，面積為10000平方米，土地開發(fā)費為每平方米250元，土地開發(fā)周期為兩年，土地開發(fā)費每年均勻投入，第一年投入資金占總開發(fā)費用的40%，銀行貸款年利率為6%，則該宗土地開發(fā)費利息為( )。
A.12.41萬元 B.13.57萬元
C.15.73萬元 D.16.84萬元
『正確答案』B
『答案解析』10000×250×{40%×[(1+6%)^1.5-1]+60%×[(1+6%)^0.5-1]}= 135681.32(元)
(三)多選題
【例題1·多選題】房地合估模式下，不動產(chǎn)評估中的開發(fā)成本主要包括( )
A.土地取得費
B.前期工程費
C.基礎設施建設費
D.公共配套設施建設費
E.開發(fā)期間稅費
『正確答案』BCDE
『答案解析』開發(fā)成本主要包括勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、房屋建筑物安裝工程費、開發(fā)期間稅費等。
【例題2·多選題】運用成本法對不動產(chǎn)價格評估，其適用范圍主要是( )。
A.新開發(fā)地 B.學校用地
C.公園用地 D.商業(yè)用地
E.機場用地建筑物
『正確答案』ABCE
『答案解析』關(guān)注各種方法的適用范圍。成本法與其他評估方法相比具有特殊用途，一般適用于不動產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多，無法利用市場法、收益法等方法進行評估的情況。對于既無收益又很少有交易情況的政府辦公樓、學校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀念館、公園、新開發(fā)地等特殊性的不動產(chǎn)評估比較適用。請務必加微信
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