(二)選擇題
【例題1·單選題】某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費為1000萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8%。該土地投資利息為( )。
A.79.23萬元
B.80萬元
C.60萬元
D.100萬元
『正確答案』A
『答案解析』500×[(1+8%)1-1]+1000×[(1+8%)0.5-1]=79.23萬元。
【考點3】市場法的運用
一、要求
各個修正系數(shù)的計算，修正原因分析，計算結(jié)果合理性的判定。
二、出題模式：綜合題和選擇題
(一)綜合題
【例1.綜合題】有一待估宗地需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地A、B、C、D的具體情況如下：
宗地 成交價 交易時間 交易情況 區(qū)域因素 個別因素
A 690 2011.8.1 0 +2% -1%
B 700 2010.8.1 +7% 0 -2%
C 730 2012.8.1 0 -3% -1%
D 730 2013.8.1 -5% +3% +8%
上表中成交價的單位為：元/平方米，該城市地價指數(shù)如下表：
時間 2009 2010 2011 2012 2013 2014
指數(shù) 100 107 110 108 113 115
表內(nèi)交易情況中正號表示案例價格高于正常交易價格，負(fù)號表示低于正常交易價格，對于區(qū)域因素，個別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號表示案例宗地條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。
試根據(jù)以上條件，回答下列問題:
1.為什么要進行交易情況修正?
2.在上述可比案例，已知有一個是收購鄰近房地產(chǎn)，一個是急于出售，根據(jù)表中提供的信息，請問這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的哪一個?
3.根據(jù)所提供條件，評估該宗土地2014年8月1日的價值。
(若需計算平均值，為簡化計算，要求用算術(shù)平均值)
『正確答案』
1.為什么要進行交易情況修正?
房地產(chǎn)市場受政策因素，人為因素影響較很大，決定了房地產(chǎn)市場不能成為完全競爭市場，而是一個不完全競爭市場。因此運用市場法進行房地產(chǎn)評估，需要對選取的交易實例進行交易情況修正，將交易中由于具體交易情況所產(chǎn)生的價格偏差予以剔除，使其成為正常價格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：
�、儆刑厥饫﹃P(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易
如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價的價格進行交易。
②交易時有特別的動機
急于脫售或急于購買最為典型。如按照相關(guān)政策，限期處置低效閑置建(構(gòu))筑物，往往會使交易價格降低。
③采取拍賣、掛牌、協(xié)議等不同交易方式
往往使房地產(chǎn)交易表現(xiàn)出不同的價格。
④其他特殊交易的情形
如房地產(chǎn)開發(fā)土地出讓中，包含保障性住房的相關(guān)條款。
2.在上述可比案例，已知有一個是收購鄰近房地產(chǎn)，一個是急于出售，根據(jù)表中提供的信息，請問這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的哪一個?
『正確答案』根據(jù)交易情形修正系數(shù)，B參照宗地價格高于正常價格7%，應(yīng)該屬于收購臨近房地產(chǎn)，支付了超出正常市場價格的價格，而D參照宗地價格低于正常價格5%，應(yīng)該屬于急于出售。
在上述可比案例中，B是收購鄰近房地產(chǎn)，D是急于出售房地產(chǎn)。
3.根據(jù)所提供條件，評估該宗土地2014年8月1日的價值。
分析所有修正系數(shù)，單一修正幅度都沒有超過20%，綜合修正幅度沒有超過30%，修正后的最大和最小值的比例也沒有超過1.2倍，所以評估參照物選擇及評估結(jié)果都有效，可以取其平均值作為評估結(jié)果。
因此，待估宗地的評估值為：
(714.36+717.47+809.45+703)÷4
=736.07(元/平方米)
(二)單選題
【例題1·單選題】某一待估宗地剩余使用年限為25年，土地資本化率為10%，所選的參照物剩余使用年限為20年，則土地使用年限修正系數(shù)為( )。
A.0.92 B.1.07
C.1.09 D.0.94
『正確答案』B
『答案解析』〔1-(1+10%)-25〕/〔1-(1+10%)-20〕=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.066
【例題2·單選題】運用市場法評估房地產(chǎn)價值時，交易日期修正的主要目的是將參照物價格修正為( )的價格。
A.評估時期 B.參照物交易時
C.評估基準(zhǔn)日 D.未來預(yù)期
『正確答案』C
【例題3·單選題】基準(zhǔn)地價修正法評估一商業(yè)用地的價值，實際轉(zhuǎn)讓年限為36年，若資本化率為9%，則土地年限修正系數(shù)為( )。
A.0.992 B.0.937
C.0.986 D.1.067
『正確答案』C
『答案解析』土地使用年期修正的公式，使用基準(zhǔn)地價修正法需要修正年限時候，基準(zhǔn)地價的使用年限一定要采用法定最高出讓年限，但是一般的市場法，應(yīng)該采用參照物和評估土地的各自的剩余使用年限。
(三)多選題
【例題1·多選題】以替代原則為理論基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估方法有( )。
A.成本法 B.收益法
C.基準(zhǔn)地價修正法 D.市場法
E.剩余法
『正確答案』CD
『答案解析』市場法的基本原理就是替代原理,基準(zhǔn)地價修正法本質(zhì)上就是市場法的一種,所以其理論基礎(chǔ)也是替代原理。
【例題2·多選題】(2018年協(xié)會機考模擬題)在運用市場法評估建(構(gòu))筑物價值時，對可比實例的選取要求包括( )。
A.可比實例是估價對象的類似建(構(gòu))筑物
B.可比實例成交價格為正常價格或可修正為正常價格
C.可比實例成交日期與估價時點相近
D.可比實例成交日期與估價時點必須相同
E.可比實例與估價對象的付款方式必須一致
『正確答案』ABC
『答案解析』C正確，肯定D就不正確;付款方式不一致，可以通過建立統(tǒng)一比較基礎(chǔ)來解決，所以E不正確。
【考點4】成本法的運用
一、要求
掌握成本法的計算公式，以及利息等成本構(gòu)成項目的計算。
教材一共三個地方涉及到成本法的利息及利潤的計算問題，2個例題和理論講解一致：
1.成本法利息和利潤的計算基數(shù)基本上是一樣的，只是利潤的計算不一定都基于成本投入方法來計算
2.雖然三種方法利息和利潤計算原理基本上一樣，但是三種方法下投入成本的計算內(nèi)容和構(gòu)成不一樣，所以需要記住三個公式，別混淆。
3.以上所有方法，都是基于建設(shè)投入，加上利息及利潤后，就等于建成后土地或者建構(gòu)筑物的價值。
該等式的時間點是建筑物或土地建設(shè)完成的時間，因此所有投入都需要計算利息和利潤。
只不過計算利息時，需要注意資本投入的時間及是否均衡投入，折算出計算的時間長短。
成本法計算出完工后的建筑物或者房地產(chǎn)的總價值后，考慮完工率或者成新率得到評估值，其中土地使用權(quán)價值，需要考慮年期修正和其他因素修正后得到評估值。
二、出題模式：綜合題和選擇題
綜合題(掌握教材例題)
【例1.綜合題】(2018年協(xié)會機考模擬題)某資產(chǎn)評估機構(gòu)對乙企業(yè)的一幢辦公樓進行評估，評估基準(zhǔn)日為2017年12月31日，采用重置成本法。
該辦公樓由企業(yè)出資委托施工企業(yè)承建，建設(shè)工期1年，于2010年12月底建成并投入使用，建筑面積10 000平方米，經(jīng)濟使用年限50年，辦公樓使用、維修和保養(yǎng)正常。
資產(chǎn)評估專業(yè)人員對該廠房的結(jié)構(gòu)部分、裝修部分和設(shè)備部分的狀況進行了評判打分(滿分100)，分值分別為92、69、88，權(quán)重系數(shù)分別為85%、10%、5%。
按照重編預(yù)算的方法計算得出土建工程造價為3 785萬元，安裝工程造價為705萬元。前期費用費率為2%，期間費用費率為5%，資金成本率為4.35%，利潤率為5%。
計算該辦公樓的評估值。
『正確答案』(1)確定重置成本
前期費用=建安綜合造價*2%=(3 785+705)*2%=4490*2%=89.8萬元
期間費用=建安綜合造價*5%=4490*5%=224.5萬元
利息=(建安工程造價+期間費用)×正常建設(shè)期×正常建設(shè)期貸款利率×1/2
+前期費用×正常建設(shè)期×正常建設(shè)期貸款利率
=(4490+224.5)×1×4.35%×1/2+89.8×1×4.35%
=106.4467萬元
利潤=(建安工程造價+期間費用+前期費用)×利潤率
=(4490+224.5+89.8)×5%
=240.215萬元
重置成本=建安綜合造價+前期費用及其他費用+利息+合理利潤
=4490+89.8+224.5+106.4467+240.215
=5050.962萬元
(2)成新率的計算
①年限法成新率的確定
成新率=(50-7)/50×100%=86%
�、诖蚍址ǔ尚侣实拇_定
成新率=(結(jié)構(gòu)打分×評分修正系數(shù)+裝修打分×評分修正系數(shù)+設(shè)備打分×評分修正系數(shù))÷100×100%
=(92×85%+69×10%+88×5%)÷100×100%
=89.5%
③加權(quán)平均綜合成新率的確定
綜合成新率=86%×0.4+89.5%×0.6=88.1%
(3)評估值計算
評估值=重置成本×綜合成新率=5050.962×88.1%=4449.9萬元
(二)單選題
【例題1·單選題】用成本法評估土地時，土地取得費的計息期應(yīng)為( )。
A.整個開發(fā)期
B.整個銷售期
C.整個開發(fā)期和銷售期
D.整個開發(fā)期和銷售期的一半
『正確答案』C
『答案解析』土地取得費利息：以整個土地取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費利息：如果土地開發(fā)費是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費(或資金投入)為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。
【例題2·單選題】根據(jù)我國土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國家征用耕地需支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用一般包括( )。
A.土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費
B.土地補償費、安置補助費和青苗補償費、新菜地開發(fā)基金
C.土地補償費、安置補助費、拆遷補償費、地上附著物和青苗補償費
D.土地補償費、安置補助費、拆遷補償費、青苗補償費
『正確答案』A
『答案解析』具體內(nèi)容包括：土地補償費，青苗補償費和被征用土地上的房屋、水井、樹木等附著物補償費，安置補助費，耕地占用稅或城鎮(zhèn)土地使用稅，土地登記費及征地管理費，征地動遷費，水利水電工程、水庫淹沒處理補償費等。
【例題3.單選題】某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2000年1月的重置成本為500萬元，2000年1月的評估值接近( )。
A.400 萬元
B.392萬元
C.402萬元
D.390萬元
『正確答案』C
『答案解析』500-10×[500(1-2%)/50]=402萬元
【例題4.單選題】開發(fā)對象為某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的一宗土地，面積為10000平方米，土地開發(fā)費為每平方米250元，土地開發(fā)周期為兩年，土地開發(fā)費每年均勻投入，第一年投入資金占總開發(fā)費用的40%，銀行貸款年利率為6%，則該宗土地開發(fā)費利息為( B )。
A.12.41萬元
B.13.57萬元
C.15.73萬元
D.16.84萬元
『正確答案』B
『答案解析』10000×250×{40%×[(1+6%)1.5-1]+ 60%×[(1+6%)0.5-1]}= 135681.32元
(三)多選題
【例題1·多選題】房地合估模式下，房地產(chǎn)評估中的開發(fā)成本主要包括( )
A.土地取得費
B.前期工程費
C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
D.公共配套設(shè)施建設(shè)費
E.開發(fā)期間稅費
『正確答案』BCDE
『答案解析』開發(fā)成本主要包括勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費與其他工程費、建筑安裝工程費、開發(fā)期間稅費等。
【例題2·多選題】運用成本法對房地產(chǎn)價格評估，其適用范圍主要是( )。
A.新開發(fā)地
B.學(xué)校用地
C.公園用地
D.商業(yè)用地
E.機場用地建筑物
『正確答案』ABCE
『答案解析』關(guān)注各種方法的適用范圍。成本法與其他評估方法相比具有特殊用途，一般適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多，無法利用市場法、收益法等方法進行評估的情況。對于既無收益又很少有交易情況的政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)地等特殊性的建(構(gòu))筑物評估比較適用。
第二部分 一般考點
【考點1】構(gòu)(建)筑物的概述及其他知識
一、要求
掌握土地出讓年限;土地特征;容積率。
二、出題模式：單選題、多選題
單選題
【例題1·單選題】根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，用于體育用途的國有土地使用權(quán)出讓最高年限為( )。
A.30年 B.40年
C.50年 D.70年
『正確答案』C
『答案解析』土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;綜合或者其他用地五十年。
【例題2·單選題】某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應(yīng)評估為( )。
A.500萬元 B.300萬元
C.280萬元 D.360萬元
『正確答案』B
『答案解析』最佳使用和合法原則的運用。
【例題3·單選題】某宗土地1000平方米，國家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60% ，下列建設(shè)方案比較起來最可行的方案是( )。
A.建筑物建筑總面積為 5000平方米，底層建筑面積為700平方米
B.建筑物建筑總面積為 1500平方米，底層建筑面積為300平方米
C.建筑物建筑總面積為 4800平方米，底層建筑面積為600平方米
D.建筑物建筑總面積為 7000平方米，底層建筑面積為400平方米
『正確答案』C
『答案解析』容積率=建筑總面積/土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積，綜合比較，C方案最可行。A不滿足建筑密度的要求，B沒有充分利用土地，D超過了國家規(guī)定的容積率。
【例題4·單選題】單位建筑面積地價是指平均到每單位建筑面積上的土地價格，稱為( )。
A.單位價格
B.土地使用權(quán)價格
C.總價格
D.樓面地價
『正確答案』D
『答案解析』樓面地價，又稱單位建筑面積地價是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。
樓面地價=土地總價格/建筑總面積
容積率指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率
容積率=建筑總面積/土地總面積
樓面地價=土地單價/容積率
【例題5·單選題】對于已經(jīng)完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按( )評估。
A.成本法
B.形象進度法
C.假設(shè)開發(fā)法
D.工作量法
『正確答案』B
『答案解析』整個建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進度法進行評估
對于實際完成工作量較少的在建工程，采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進行評估。
屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟性貶值，進行風(fēng)險系數(shù)調(diào)整
【例題6·單選題】基準(zhǔn)地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合( )的土地使用權(quán)的平均價格。
A.用地
B.土地級別
C.土地
D.公共用地
『正確答案』B
『答案解析』參見教材138頁。
【例題7·單選題】(2018年協(xié)會機考模擬題)某建筑項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)總建設(shè)用地面積20 000平方米，總建筑面積50 000平方米，首層建筑面積10 000平方米，該建筑項目的容積率為( )。
A.0.50
B.2.50
C.0.40
D.2.00
『正確答案』B
『答案解析』容積率=建筑總面積/土地總面積=50000/20 000=2.5。
【例題8·單選題】(2018年協(xié)會機考模擬題)市場法是建(構(gòu))筑物評估中最常用的基本方法之一，是通過對可比交易價格的一系列因素進行修正得出被估建(構(gòu))筑物價值。其中，計算交易日期修正系數(shù)的公式中，分母通常設(shè)定為100，“100”的含義是( )。
A.表示可比實例交易時的價格指數(shù)
B.表示以評估基準(zhǔn)日的價格指數(shù)為基準(zhǔn)而確定可比實例交易時的價格指數(shù)
C.表示評估基準(zhǔn)日的價格指數(shù)
D.表示以可比實例交易時的價格指數(shù)為基準(zhǔn)而確定評估基準(zhǔn)日的價格指數(shù)
『正確答案』D
『答案解析』交易日期修正系數(shù)中的分母100表示以可比實例交易時的價格指數(shù)為基準(zhǔn)而確定評估基準(zhǔn)日的價格指數(shù)。參見教材99頁。
【例題9·單選題】(2018年協(xié)會機考模擬題)下列建筑物中，通常不適用收益法評估的是( )。
A.政府辦公樓
B.綜合寫字樓
C.百貨商場
D.星級酒店
『正確答案』A
『答案解析』政府辦公樓沒有收益，所以不適用于收益法。
【例題10·單選題】(2018年協(xié)會機考模擬題)下列關(guān)于基準(zhǔn)地價特點的說法中，正確的是( )。
A.基準(zhǔn)地價等同于宗地地價
B.基準(zhǔn)地價是實際交易價格
C.基準(zhǔn)地價通常由資產(chǎn)評估機構(gòu)測算并發(fā)布
D.基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格
『正確答案』D
『答案解析』基準(zhǔn)地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。所以AB不正確�；鶞�(zhǔn)地價通常由政府測算并發(fā)布，所以C不正確。
(二)多選題
【例題1·多選題】建(構(gòu))筑物的自然特性包括( )等。
A.數(shù)量有限性
B.不可移動性
C.耐久性
D.利用的多方向性
E.可壟斷性
『正確答案』ABC
『答案解析』建(構(gòu))筑物的自然特性包括不可移動性(不同于其他財產(chǎn)的主要之處);數(shù)量有限性(面積有限，但是經(jīng)濟供給有彈性);耐久性。社會經(jīng)濟特性包括價值量大、用途多樣性、涉及廣泛性、權(quán)益受限性、難以變現(xiàn)性、保值增值性。
【例題2·多選題】在我國城市房地產(chǎn)交易市場上，進行評估的對象有( )。
A.房屋所有權(quán)
B.房屋使用權(quán)
C.房屋租用權(quán)
D.土地使用權(quán)
E.土地所有權(quán)
『正確答案』ABCD
『答案解析』土地所有權(quán)歸國家，不得進入市場交易。但是房屋所有權(quán)是可以交易的，還有土地的抵押權(quán)和租賃權(quán)也可以交易，評估的。
【例題3·多選題】基準(zhǔn)地價的特征主要是( )。
A.是區(qū)域性價格
B.是平均價格
C.是單位土地面積價格
D.是宗地價格
E.不是交易價格
『正確答案』ABCE
『答案解析』基準(zhǔn)地價一般具有下列特點：(1)基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格。(2)基準(zhǔn)地價是平均價格，反映的是不同等級、不同區(qū)域的土地使用權(quán)的平均價格，不能把基準(zhǔn)地價等同于宗地地價。(3)基準(zhǔn)地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)。(4)基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價。(5)基準(zhǔn)地價不是交易價格，基準(zhǔn)地價是由政府組織評估測算、論證并公布的價格，是評估出的特定時點的價格，具有一定的現(xiàn)實性。
【例題4·多選題】下列價格中屬于按建(構(gòu))筑物實物形態(tài)劃分的價格是( )
A.樓面地價
B.土地價格
C.建筑物價格
D.房地產(chǎn)價格
E.土地單價
『正確答案』BCD
『答案解析』按物質(zhì)實體形態(tài)，建(構(gòu))筑物價格可以分為土地價格、房屋建筑物價格、房地產(chǎn)價格。
【例題5·多選題】影響建(構(gòu))筑物價格的外部因素主要包括( )。
A.經(jīng)濟因素
B.社會因素
C.地理位置因素
D.行政因素
E.心理因素
『正確答案』AB
『答案解析』可能的話，把建(構(gòu))筑物價格價格的影響因素記到本題的程度，即記住到二級因素構(gòu)成內(nèi)容。
【例題6·多選題】下列因素中屬于影響建(構(gòu))筑物價格區(qū)位因素的是( )。
A.位置
B.環(huán)境
C.交通便捷
D.生活設(shè)施
E.地形地勢
『正確答案』ABCD
『答案解析』包括位置、坐落、臨街、方位、距離、交通、配套、景觀、環(huán)境。
【例題7·多選題】(2018年協(xié)會機考模擬題)影響建筑物價格的因素可分為建筑物的自身因素、外部因素以及交易因素等，其中建筑物自身因素包括( )。
A.權(quán)益因素
B.心理因素
C.區(qū)位因素
D.政策因素
E.實物因素
『正確答案』ACE
『答案解析』ACE屬于建筑物的自身因素;政策因素屬于外部因素;心理因素屬于交易因素。
，我們將會及時處理。