成本法在房地產(chǎn)評估中的操作步驟
知識點：成本法在房地產(chǎn)評估中的操作步驟
1.計算待開發(fā)土地取得費用
(1)征收集體土地
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土地補償費（農(nóng)村集體） |
為耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍，無收益的不用補償。 |
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安置補助費 |
一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口按該耕地征用前三年平均年產(chǎn)值的4-6倍計算。但每公頃的安置補償費最高不超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。 |
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青苗補償和地上附著物 |
標準由省、自治區(qū)、直轄市制定，給予所有者補償。 |
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新菜地開發(fā)建設(shè)基金 |
征用城郊商品菜地時支付的費用。菜地是指連續(xù)3年以上種菜或養(yǎng)魚、蝦等的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。 |
土地補償費和安置補助費不能使安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。但土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。
(2)拆遷補償費
標準各地定
2.計算土地開發(fā)費
土地開發(fā)費主要包括：
基礎(chǔ)設(shè)施配套費：三通一平、七通一平
公共事業(yè)建設(shè)配套費：郵電、學校、公園等
小區(qū)開發(fā)配套費：同上，根據(jù)用地情況合理確定
3.計算投資利息
【注意】
(1)不管自有資金還是借入資金，都要計算利息
(2)利息的計算采用復利，而不是單利
(3)關(guān)于開發(fā)期計息期確定。計息的時間，要準確的把握墊付的資金所占用的時間。
4.計算投資利潤和稅費
含義：投資利潤是投資開發(fā)商投資的回報
投資利潤計算
利潤通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)
稅費
取得土地和開發(fā)過程中所必須支付的稅賦和費用。
5.計算土地增值收益
土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。
土地增值收益歸土地所有者。
土地增值收益率通常為10%-25%。
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