舊建筑物評估的成本法操作步驟
知識點：舊建筑物評估的成本法操作步驟
建筑物價值=重置成本-年貶值額×已使用年限
1.重置成本
應(yīng)該是更新重置成本，應(yīng)當(dāng)包含利息、利潤和稅費
2.貶值額
(1)引起貶值產(chǎn)生的因素
�、傥锢砘瘜W(xué)因素
�、谏鐣�(jīng)濟因素
(2)貶值額的計算方法
①直線折舊法(定額法)
式中：D-年貶值額;
C-建筑物的重新建造成本;
S-建筑物的凈殘值，即建筑物在達到耐用年限后的剩余價值扣除舊建筑物拆除、清理等處理費用后所剩余的價值;
N-建筑物的耐用年限;
R-建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。
各種結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率一般如下
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：60年，0%
磚混結(jié)構(gòu)一等：50年，2%
磚混結(jié)構(gòu)二等：50年，2%
磚木結(jié)構(gòu)一等：40年，6%
磚木結(jié)構(gòu)二等：40年，4%
磚木結(jié)構(gòu)三等：40年，3%
簡易結(jié)構(gòu)：10年，0%
耐用年限可用下式計算更為準確：
耐用年限=建筑物已使用年限+建筑物尚可使用年限
2007年公布的《資產(chǎn)評估準則-不動產(chǎn)》中規(guī)定：注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。確定建筑物的實體性貶值時，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。
確定住宅用途建筑物實體性貶值時，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)自動續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動續(xù)期時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命年限確定其貶值額。(否則按照經(jīng)濟壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限熟短來確定)
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建筑物價值=重置成本×成新率
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