房地產(chǎn)評估方法及其應(yīng)用
知識點(diǎn)：房地產(chǎn)評估的原則和程序
一、房地產(chǎn)評估原則
在進(jìn)行房地產(chǎn)評估時(shí)，除了需要遵循供需原則、評估時(shí)點(diǎn)原則、貢獻(xiàn)原則等，還應(yīng)該遵循以下原則：
(一)合法原則
(二)最有效使用原則
(三)替代原則
二、房地產(chǎn)評估程序
(1)明確評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng);(目的、基準(zhǔn)日的確定)
(2)簽訂業(yè)務(wù)約定書;
(3) 編制評估計(jì)劃;
(4) 現(xiàn)場調(diào)查與收集評估資料;
(5)評定估算;
(6)編制和提交評估報(bào)告
(7)工作底稿歸檔。
知識點(diǎn)：凈收益的含義
凈收益(以年為單位)
1.含義
凈收益=總收益-總費(fèi)用
1)實(shí)際凈收益
現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益。不能直接用于評估。
【舉例】
◆收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值;
◆土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，還必須支付有關(guān)稅費(fèi)，凈收益為負(fù)值。
2)客觀凈收益
正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。
◆必須對存在偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。
◆客觀凈收益作為評估的依據(jù)。
2.客觀總收益
以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益。
(1)以客觀收益為基礎(chǔ)
(2)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)
(3)收益值以類似房地產(chǎn)的收益作比較;需對市場走勢作準(zhǔn)確的預(yù)測;必須考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。
(4)有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正�？陀^的租金，并在評估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況。
3.客觀總費(fèi)用
取得該收益所必需的各項(xiàng)支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。
◆總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用。
◆房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。
知識點(diǎn)：基準(zhǔn)地價(jià)
按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。
特點(diǎn)：
(1)區(qū)域性價(jià)格。
(2)土地使用權(quán)價(jià)格。
(3)平均價(jià)格。
(4)覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)。
(5)單位土地面積的地價(jià)。
(6)基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性，是評估出的特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
2.基準(zhǔn)地價(jià)測算的基本思路
■基準(zhǔn)地價(jià)的確定
■利用基準(zhǔn)地價(jià)，評估標(biāo)定地價(jià)
標(biāo)定地價(jià)評估可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數(shù)修正進(jìn)行評估。
在基準(zhǔn)地價(jià)評估項(xiàng)目中，一般都要編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，以滿足評估標(biāo)定地價(jià)的需要。
知識點(diǎn)：在建工程的特點(diǎn)
1.在建工程情況復(fù)雜
2.在建工程之間可比性較差
3.在建工程的投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度
4.建設(shè)工期長短差別較大
5.在建工程的價(jià)格受后續(xù)工程的影響。
知識點(diǎn)：在建工程評估的主要方法
1.形象進(jìn)度法
根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評估在建工程價(jià)值的方法。
在建工程價(jià)值=建造完成后的房地產(chǎn)市場單價(jià)×工程形象進(jìn)度百分比×(1-折扣率)
2.成本法
按在建工程客觀投入的成本評估，即以開發(fā)或建造被估在建工程已經(jīng)耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定被估在建工程的價(jià)值的方法。
在建工程價(jià)值
=土地取得費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+建造建筑物費(fèi)用+正常利稅
3.假設(shè)開發(fā)法
與房地產(chǎn)評估假設(shè)開發(fā)法道理是相同的，就是房地產(chǎn)建成之后，如果賣了，就有售樓價(jià)，售樓價(jià)把后面的都減去，剩下的就是在建工程的價(jià)值。
在建工程價(jià)值=房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)-(后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費(fèi)用+正常稅費(fèi))
(二)在建工程評估方法的選擇
1.形象進(jìn)度法：整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程。
2.成本法或假設(shè)開發(fā)法：對于實(shí)際完成工作量較少的在建工程。
3.屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整。
，我們將會及時(shí)處理。