資本化率
1.資本化率(又稱為還原利率)的實(shí)質(zhì)
(1)是決定評(píng)估價(jià)值的最關(guān)鍵因素。
(2)資本化率在一定程度上反映了投資收益率。
(3)資本化率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系。
(4)投資風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值越低。
【資本化率】資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來(lái)的收益率。
2.求取資本化率的方法(三種方法)
(1)凈收益與售價(jià)比率法
反算法：
投資報(bào)酬率=實(shí)際收益/房地產(chǎn)價(jià)格
1)收集市場(chǎng)上近期交易的與被評(píng)估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價(jià)格等資料。
2)計(jì)算各個(gè)交易實(shí)例的凈收益與售價(jià)比率法(這實(shí)質(zhì)上就是投資收益率)，視作資本化率。
3)對(duì)所有實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值，視作是被評(píng)估房地產(chǎn)的資本化率。
(2)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法
資本化率=安全利率(銀行中長(zhǎng)期利率)+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值
簡(jiǎn)單易行，對(duì)市場(chǎng)要求不高，應(yīng)用廣泛，調(diào)整值的確定主觀性強(qiáng)。不容易掌握。
(3)各種投資收益率排序插入法
收集收益率的資料，排序選擇。
3.資本化率的種類
，我們將會(huì)及時(shí)處理。