“十一”長(zhǎng)假期間，中國(guó)樓市迎來(lái)新一輪的收緊調(diào)控大潮。自9月30日起直至黃金周結(jié)束，北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等19個(gè)城市8天內(nèi)先后出臺(tái)樓市調(diào)控政策。至此，國(guó)內(nèi)限購(gòu)城市重新擴(kuò)圍至20個(gè)。

　　‘哪些城市出臺(tái)了政策? ’

　　自9月30日至10月7日，北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無(wú)錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州，這19個(gè)涵蓋了一線、二線、三線的城市發(fā)布了力度不一的樓市調(diào)控政策。

　　深圳：重啟“90/70”政策;市戶籍成年單身人士(含離異)限購(gòu)1套住房

　　南京：市戶籍成年單身人士(含離異)限購(gòu)1套住房;2套房首付提至8成

　　廈門：限購(gòu)面積從144提高到180平，外地戶籍購(gòu)房門檻提高

　　廣州：2套房首付不低于70%，繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款

　　北京：重啟“90/70”政策;2套房為非普通自住房首付至少七成

　　天津：擁有1套及以上的外地人暫停在部分區(qū)域購(gòu)房，其商業(yè)貸款首付比例也提高至40%

　　蘇州：戶籍居民有三套房者，不得再買房;房企價(jià)格過(guò)高將被約談

　　成都：分區(qū)域限購(gòu)，二套房首付比例不低于40%;部分區(qū)域單人只能新購(gòu)一套房

　　鄭州：擁有兩套房者限購(gòu)180平米以下住房，二套房首付40%，首套房首付30%

　　珠海：本地限購(gòu)3套外地限購(gòu)1套144平方米及以下住房，而二套房首付不低于40%

　　濟(jì)南：購(gòu)買首套和二套住房的首付款提至30%、40%，已有三套住房的暫不得再購(gòu)房

　　無(wú)錫：二套房首付比例提至40%，非本市戶籍限購(gòu)二套房，對(duì)土地出讓設(shè)置最高限價(jià)

　　合肥：在市區(qū)范圍內(nèi)，第三套禁購(gòu)，首套房首付比例調(diào)整為30%

　　武漢：漢陽(yáng)等區(qū)實(shí)行住房限購(gòu)限貸，本地戶口居民購(gòu)房首套房首付最低25%，二套首付最低50%，第三套禁貸

　　佛山：預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證

　　南寧：商品房實(shí)售價(jià)格不得高于預(yù)售申報(bào)價(jià)

　　東莞：申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例不低于30%，2套房最低首付款比例不低于40%。

　　福州：1套房首付比例不低于30%，2套房首付比例不低于40%，三種類型居民家庭購(gòu)房將受限制。

　　惠州：預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各地選擇“十一”長(zhǎng)假密集出臺(tái)政策，希望政策積極被市場(chǎng)所吸收，不被過(guò)度地解讀。因?yàn)�，如果各地政策出臺(tái)的時(shí)間點(diǎn)不緊湊，會(huì)使得部分未出政策的城市面臨更大的壓力，即防范部分炒房需求從政策收緊城市轉(zhuǎn)移到政策未收緊城市。

　　‘調(diào)控有何新特點(diǎn)? ’

　　“十一”前少數(shù)二線城市出臺(tái)了收緊樓市的限購(gòu)或限貸政策，此次黃金周期間，北京、蘇州、深圳、南京、廈門等城市屬于“加碼”調(diào)控。例如，北京分別將購(gòu)買首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%。至此，北京、深圳、合肥、蘇州等城市限購(gòu)力度恢復(fù)到2014年“9.30”之前。

　　各城市新一輪樓市調(diào)控政策中，天津、鄭州、成都、濟(jì)南、無(wú)錫、福州等地則同時(shí)出臺(tái)了限購(gòu)、限貸等措施，且多地采取了“分區(qū)調(diào)控”模式。例如，天津?qū)σ延?套住房的非本市戶籍家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)再購(gòu)房，同時(shí)提高其首套房商貸首付比例至40%。

　　南寧和惠州出臺(tái)的新政策則未提及限購(gòu)限貸政策，基本上是從規(guī)范市場(chǎng)交易秩序、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期等出發(fā)。例如，南寧要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際銷售價(jià)格不得高于預(yù)售申報(bào)價(jià)。

　　‘為何是這些城市? ’

　　多位業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，此輪調(diào)控政策的出臺(tái)主要是針對(duì)近期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是最直接的目的。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月中國(guó)百城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2.83%，漲幅較上月擴(kuò)大0.66個(gè)百分點(diǎn)，漲勢(shì)已持續(xù)17個(gè)月。

　　鄭州、無(wú)錫、常州、昆山、珠海、廊坊、杭州、蕪湖、贛州、福州環(huán)比漲幅居前十，漲幅在4.8%-7%之間，多地已在“十一”黃金周期間出臺(tái)了收緊性政策。

　　已經(jīng)8月或9月份開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)或限貸的蘇州、廈門、杭州、合肥、南京、武漢9月份新房?jī)r(jià)格則分別環(huán)比漲1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%，繼續(xù)保持強(qiáng)勁上漲勢(shì)頭。

　　房地產(chǎn)專家謝逸楓曾表示，如果已出臺(tái)收緊政策的城市樓市持續(xù)高燒不降，地方將調(diào)控加碼，出臺(tái)提高房貸首付、利率，限購(gòu)、限貸條件與標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)，取消稅收優(yōu)惠，打擊第三方房貸平臺(tái)等政策。

　　‘還有哪些城市可能會(huì)收緊? ’

　　上一輪樓市限購(gòu)周期(2014年9月30日前)，高峰時(shí)期共46個(gè)城市發(fā)布了限購(gòu)政策。經(jīng)歷十一長(zhǎng)假各地密集發(fā)布新政后，記者梳理發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)城市迅速?gòu)?個(gè)增至20個(gè)城市，分別是北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無(wú)錫、合肥、武漢、南京、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、上海、三亞、杭州。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，未來(lái)，石家莊、青島等房?jī)r(jià)漲幅較快的城市，仍有出臺(tái)限購(gòu)政策的可能。上海等熱點(diǎn)城市也不排除會(huì)在信貸收緊等方面有動(dòng)作，政策大體上與2010-2011年的限購(gòu)限貸政策內(nèi)容吻合，思路也基本一致。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)一些省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、部分大城市周邊的中小城市，都會(huì)有收緊政策的可能。例如，南昌、長(zhǎng)沙、重慶、太原、昆明、西安、嘉興、寧波、常州等城市。而貴陽(yáng)等房?jī)r(jià)波動(dòng)很小的城市則主要還是堅(jiān)持去庫(kù)存，同時(shí)對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，一些城市仍面臨降庫(kù)存的壓力，未來(lái)有望出臺(tái)寬松政策，“因城施策”、“一城一策”將成為趨勢(shì)。

　　‘對(duì)市場(chǎng)的影響 ’

　　張大偉表示，各個(gè)城市間的政策會(huì)產(chǎn)生疊加的效果。從國(guó)慶長(zhǎng)假期間的成交量來(lái)看，市場(chǎng)成交量比去年同期已經(jīng)有了一個(gè)明顯的下滑，特別是在一二線城市大部分市場(chǎng)的成交量跌幅已經(jīng)超過(guò)了30%。

　　“四季度成交下滑是大概率事件，今年在成色十足的‘金九’之后，‘銀十’的成交量會(huì)有一個(gè)明顯的下調(diào)�！睆埓髠ヮA(yù)計(jì)，對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，由于前期地王項(xiàng)目集中入市，定價(jià)較高，市場(chǎng)價(jià)格仍處于上行階段。政策收緊后，房?jī)r(jià)將處于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)，預(yù)計(jì)漲幅或?qū)⑹照��?/P>

　　方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，本次房地產(chǎn)調(diào)控堪稱史上最嚴(yán)。各地步調(diào)一致、態(tài)度堅(jiān)決、政策嚴(yán)厲，并有央媒引導(dǎo)輿論，可能是各地落實(shí)最新中央精神，建議重視此次調(diào)控決心�！拔覀兣袛喾康禺a(chǎn)小周期趨于結(jié)束，這一輪房?jī)r(jià)上漲接近尾聲�！�

　　中國(guó)指數(shù)研究院指出，在地方政府一系列收緊政策影響下，有望抑制部分投資投機(jī)需求，房?jī)r(jià)漲幅將逐步趨穩(wěn)。

　　“年底前，個(gè)別大城市房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲，只不過(guò)漲幅沒(méi)有近期的大;部分城市或在明年價(jià)格有所下降�！眹�(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，年底前市場(chǎng)需求依然屬于高位，部分房企會(huì)加快推盤。到了明年，市場(chǎng)整體成交量或會(huì)下滑，但長(zhǎng)期看，政策的效力依然會(huì)減弱，要警惕各類規(guī)避政策的新做法。

　　不過(guò)，一些分析人士認(rèn)為，在一些樓市火爆的同時(shí)，一些城市仍然面臨去庫(kù)存的壓力，仍有望出臺(tái)寬松政策。

　　‘國(guó)際社會(huì)關(guān)注 ’

　　國(guó)際貨幣基金組織(IMF)亞太部副主任馬克斯·羅德勞爾羅德勞爾6日表示，近幾個(gè)月來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)很快，特別是一些大城市，這一方面反映出住房需求大于供給的市場(chǎng)因素，另一方面也反映出地方政府早些時(shí)候取消了一些購(gòu)房限制措施以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑，為此銀行新發(fā)放了很多住房抵押貸款。

　　從長(zhǎng)期來(lái)看，羅德勞爾建議中國(guó)征收房產(chǎn)稅，這不僅有利于增加地方政府財(cái)政收入，也有利于更好調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但房產(chǎn)稅從立法到實(shí)施需要較長(zhǎng)時(shí)間，無(wú)法應(yīng)對(duì)短期房?jī)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題。

　　美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》評(píng)論稱，這是中國(guó)政府領(lǐng)導(dǎo)層為抑制推動(dòng)房?jī)r(jià)飆漲的購(gòu)房熱潮所采取的新一輪行動(dòng)。在經(jīng)歷了兩年的滑坡之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去年年末開(kāi)始再度瘋狂上漲。分析師和經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，此輪樓市熱潮主要是由中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩之際過(guò)多的資金追逐過(guò)少的投資機(jī)會(huì)所致。

　　中國(guó)官方今年年初以來(lái)就已警告房地產(chǎn)泡沫逐漸抬頭，政府上月末在更多城市報(bào)告房?jī)r(jià)大幅上漲后加大了樓市調(diào)控力度。報(bào)道稱，多個(gè)城市接連出臺(tái)限購(gòu)的做法，中國(guó)政府在此前的房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)時(shí)也采用過(guò)，不過(guò)，這次正面臨經(jīng)濟(jì)全面放緩的考驗(yàn)，制造業(yè)等傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)失去動(dòng)能，這些政策可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌并拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　香港理工大學(xué)公共政策所研究員翁海穎5日在《東方日?qǐng)?bào)》上撰文稱，除各地推出限購(gòu)令，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了對(duì)45家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的查處名單，對(duì)他們的虛假?gòu)V告、違規(guī)預(yù)售、捂盤惜售等行為采取行動(dòng)。文章認(rèn)為，限制買房，規(guī)管賣房，內(nèi)地采取“兩手皆硬”調(diào)控房地產(chǎn)，2014年以來(lái)寬松的中國(guó)房地產(chǎn)政策正式步入拐點(diǎn)。

　　韓國(guó)《首爾經(jīng)濟(jì)》7日稱，現(xiàn)在中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資者的處境可用在刀尖上跳舞來(lái)形容。

　　日本富士電視臺(tái)報(bào)道認(rèn)為，盡管中國(guó)地方政府出臺(tái)政策限制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，但民眾的住宅需求仍然強(qiáng)勁，加上很多人認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)即使被調(diào)控也只是在短時(shí)期內(nèi)價(jià)格下跌，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看還是會(huì)漲，所以這讓中國(guó)人的儲(chǔ)蓄以及投資者手中的錢還是流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，設(shè)法讓民間資金轉(zhuǎn)向投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這才是抑制房產(chǎn)泡沫的方向。