今天，一份叫做“中國(guó)首份房奴報(bào)告”的話題上了熱搜，由上海易居研究院發(fā)布的《50城房租收入比研究》顯示：

　　北京的房租收入比是58%，月平均房租是2748元。

　　深圳的房租收入比是54%，月平均房租超過(guò)1500元。

　　上海的房租收入比是48%，月平均房租是2319元。

　　廣州的房租收入比是38%，月平均房租是2211元。

　　全國(guó)50個(gè)城市超七成房租相對(duì)收入較高，北上廣深大多數(shù)人每個(gè)月一半的收入都拿來(lái)交了房租。在全部50個(gè)城市中人均房租高于1000元每月的城市還有杭州、廈門、南京、三亞、珠海、福州、天津、溫州、大連、哈爾濱、武漢、鄭州、海口、寧波等。這個(gè)數(shù)據(jù)還是挺觸目，買不起房子就算了，現(xiàn)在都快租不起房子了。

　　根據(jù)月平均房租能夠租到怎樣質(zhì)量的房子呢，舉個(gè)例子吧

　　在鏈家上，靜安范圍內(nèi)最便宜的一個(gè)單間的月租也要2660元，可面積只有6.8平米。6.8平方米什么樣的一個(gè)概念呢，就是放下一張床后就別想放桌子。

　　北京，房租在2500元~3000元之間的房源一共有1382套。而在北京五環(huán)外，這個(gè)價(jià)錢還是能租到精裝房的。但這就意味著每天長(zhǎng)達(dá)四小時(shí)的長(zhǎng)途通勤。

　　再到廣州走一圈，月租2000元~2500元的房源有854套。這個(gè)價(jià)格在廣州的市中心還是能租到一些滿足基本工作和生活需求的房子的，但是精裝房可以不用想了。

　　如果理性分析當(dāng)下我國(guó)一線城市的房租，不是高了，而是低了，未來(lái)房租漲幅大于房?jī)r(jià)漲幅將成為大概率事件。

　　首先，從房屋租售比的角度看，北京、上海和深圳均在1：500以下，我們用更為形象的年房租/房?jī)r(jià)進(jìn)行核算，北上深目前僅有1.5%左右，亦即是說(shuō)，一套1000萬(wàn)元的房屋，一年租金普遍僅有15萬(wàn)元左右。

　　如此之低的房租回報(bào)率，在全世界范圍內(nèi)，都是相當(dāng)?shù)偷模瑹o(wú)論是歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家、還是東南亞等發(fā)展中國(guó)家，其房租回報(bào)率普遍在4%-8%。

　　在我國(guó)一線城市超低房租回報(bào)率之下，未來(lái)只有兩種演化可能，一是房?jī)r(jià)大跌，二是房租補(bǔ)漲，我更看好后一種可能性，尤其是在部分城市已經(jīng)試點(diǎn)“租售同權(quán)”的背景下。

　　其次，易居研究院發(fā)布的《50城房租收入比研究》，其“收入”參數(shù)選用的人均個(gè)人可支配收入，而不是個(gè)人收入。人均收入包括單位補(bǔ)交的養(yǎng)老、醫(yī)療、住房公積金、年金等，但人均可支配收入僅是“最終消費(fèi)支出和儲(chǔ)蓄的總和”，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于人均收入。

　　此外，人均可支配收入是所有人(包括老人和小孩)的平均值，而眾多北漂、滬漂和深漂，其個(gè)體的可支配收入要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于統(tǒng)計(jì)口徑的平均值，故而，其真正的房租壓力，其實(shí)也沒有我們想象般那樣嚴(yán)重。 用“個(gè)人租房租金支出/個(gè)人可支配收入”來(lái)形容“房奴時(shí)代”的年輕人慘烈，是不客觀的，也是經(jīng)不起推敲的。

　　在城市化、尤其是大城市化才走過(guò)半程之當(dāng)下，我們無(wú)論是討論房?jī)r(jià)、還是房租，都不宜動(dòng)不動(dòng)用道德綁架現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)演變，而是要有經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯，尊重市場(chǎng)演變的客觀規(guī)律。