第1頁：2017年考研法學(xué)考前預(yù)測(cè)試題及答案（案例分析題）

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　　甲、乙雙方于4月2日約定：甲向乙以8萬元的價(jià)格購(gòu)買房屋3間，分兩次將房款付清，付清價(jià)款后房屋即歸甲所有，乙遷出該房屋;乙若想繼續(xù)利用此房經(jīng)商，則應(yīng)該于甲最后一次付清房款之前與甲簽訂房屋租賃合同，租金為每月2000元。合同簽訂后，甲即付清了全部房款，雙方于5月16日又辦理了房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)，但雙方未簽訂房屋租賃合同，乙也沒有遷出此房，而是繼續(xù)在此經(jīng)商，每月月初支付給甲2000元房租。6個(gè)月之后，乙未按時(shí)交付第7個(gè)月的房租，甲即宣布解除租賃合同，要求乙遷出此房屋，遭到乙的拒絕，于是甲便向當(dāng)?shù)胤ㄔ浩鹪V，要求解除租賃合同，并歸還房屋。問：

　　(1)如何認(rèn)識(shí)甲、乙簽訂的買賣合同中有關(guān)交付的性質(zhì)?為什?

　　(2)甲何時(shí)取得該房屋的所有權(quán)?為什么?

　　(3)假如乙于4月28日以9萬元的價(jià)格將房屋又賣與丙，并與4月29日辦理了過戶手續(xù)，那么房屋的所有權(quán)應(yīng)該歸誰?為什么?

　　(4)如果甲、乙二人在5月16日辦理了房屋過戶手續(xù)后，甲將房屋賣給丁，那么甲、乙之間的租賃合同是否有效?為什么? 問：

　　(5)如果乙以事后未達(dá)成租賃協(xié)議為由主張返還租金，法院是否應(yīng)予支持?為什么?

　　答案(1)甲、乙之間簽訂的房屋買賣合同交付性質(zhì)屬于占有改定，即甲、乙在買賣合同中的約定并未現(xiàn)實(shí)交付，而是由出賣人繼續(xù)占有標(biāo)的物，而買受人甲僅僅取得了房屋的問接占有，故為占有改定。
(2)甲自5月16日取得房屋的所有權(quán)，因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)法律的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)自辦理登記過戶時(shí)起轉(zhuǎn)移。本案甲、乙雙方辦理房屋過戶登記的時(shí)間為5月16日，所有權(quán)則從即日起由乙轉(zhuǎn)移給甲。
(3)房屋所有權(quán)歸丙，因?yàn)榇_認(rèn)所有權(quán)的標(biāo)志是登記，不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示方式，故所有權(quán)歸丙。
(4)甲、乙之間的租賃合同有效，因?yàn)楦鶕?jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，在租賃合同有效期內(nèi)，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
(5)法院不予支持乙返還租金的請(qǐng)求，因?yàn)樽赓U物所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，、不影響租賃合同的效力，租賃合同繼續(xù)有效。盡管二人沒有簽訂正式書面租賃合同，但口頭租賃合同也是有效的。
【精解】本案例適用的法條主要有：《合同法》第133條(標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移)、第29條(買賣不破租賃)。這里有一個(gè)問題需要澄清，即《合同法》第133條的適用問題，第133條規(guī)定的“法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”，法律另有規(guī)定指的是不動(dòng)產(chǎn)以登記為轉(zhuǎn)移的情形，當(dāng)事人另有約定主要是指當(dāng)事人約定的所有權(quán)保留條款。