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　　1Z301042  土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和地役權(quán)

　　一、土地所有權(quán)

　　1.我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。耕地承包經(jīng)營(yíng)期限為30年。

　　2.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)調(diào)整：經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，報(bào)鄉(xiāng)級(jí)和縣級(jí)政府農(nóng)業(yè)主管部門批準(zhǔn)。

　　3.國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。

　　4.城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

　　【例題·多選】關(guān)于土地權(quán)屬的說(shuō)法，正確的有( )。【2016】

　　A.城市郊區(qū)的土地歸國(guó)家所有

　　B.自留地歸集體所有

　　C.城市市區(qū)土地歸國(guó)家所有

　　D.農(nóng)村土地均歸集體所有

　　E.宅基地歸農(nóng)民個(gè)人所有

　　【答案】BC

　　【解析】

　　A錯(cuò)誤，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。

　　B正確，E錯(cuò)誤，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

　　C正確，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。

　　D錯(cuò)誤，錯(cuò)在“均”字，因?yàn)榉�律�?guī)定屬于國(guó)家所有的除外。

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)【重要】

　　(一)建設(shè)用地使用權(quán)的概念

　　(1)建設(shè)用地使用權(quán)是因建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施而使用國(guó)家所有的土地的權(quán)利。

　　(2)建設(shè)用地使用權(quán)只能存在于國(guó)家所有的土地上，不包括集體所有的農(nóng)村土地。

　　(二)建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立

　　(1)設(shè)立范圍：可地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

　　(2)設(shè)立方式：出讓、劃撥。(【總結(jié)】轉(zhuǎn)讓不是設(shè)立方式)

　　國(guó)家嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。

　　(3)建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立(【總結(jié)】土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不需要登記);登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。

　　(三)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)、續(xù)期和消滅

　　(1)建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、贈(zèng)與或者抵押;

　　(2)附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分;

　　(3)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期;非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

　　三、地役權(quán)(注意與相鄰權(quán)比較：“必要”利用為相鄰權(quán);“更好利用”為地役權(quán))【必會(huì)】

　　1.地役權(quán)的設(shè)立

　　(1)地役權(quán)是用益物權(quán)，一般為有償取得;

　　(2)當(dāng)事人應(yīng)采用書(shū)面形式訂立地役權(quán)合同;

　　(3)地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，其產(chǎn)生不需要登記，但未登記不能對(duì)抗善意第三人;

　　(4)土地上已經(jīng)設(shè)立了用益物權(quán)的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有人不得設(shè)立地役權(quán)。

　　2.地役權(quán)的變動(dòng)

　　(1)需役地及需役地上的權(quán)利轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán);

　　(2)供役地及供役地上的權(quán)利轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。

　　【例題1·多選】關(guān)于地役權(quán)，下列表述正確的是( )�！�2017】

　　A.當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立地役權(quán)合同

　　B.地役權(quán)合同應(yīng)包括解決爭(zhēng)議的方法

　　C.地役權(quán)自地役權(quán)合同簽訂時(shí)設(shè)立

　　D.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立

　　E.未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人

　　【答案】ADE

　　【解析】設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立地役權(quán)合同，并且地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。

　　地役權(quán)合同一般包括下列條款：(1)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;(2)供役地和需役地的位置;(3)利用目的和方法;(4)利用期限;(5)費(fèi)用及其支付方式;(6)解決爭(zhēng)議的方法�！耙话恪迸c“應(yīng)”意境相差較大，不建議選B。

　　【例題2·單選】甲在乙擁有使用權(quán)的土地上設(shè)立地役權(quán)并辦理了登記，乙將自己的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙。關(guān)于各方權(quán)利的說(shuō)法，正確的是( )�！�2016】

　　A.甲的地役權(quán)因辦理登記而設(shè)立

　　B.乙轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)經(jīng)甲同意

　　C.土地所有權(quán)人設(shè)立地役權(quán)不必經(jīng)乙同意

　　D.甲的地役權(quán)對(duì)丙具有約束力

　　【答案】D

　　【解析】

　　A錯(cuò)誤，甲的地役權(quán)因簽訂合同而設(shè)立。

　　B錯(cuò)誤，乙轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)無(wú)需經(jīng)甲同意。

　　C錯(cuò)誤，土地所有權(quán)人設(shè)立地役權(quán)需經(jīng)乙的同意。土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

　　D正確，丙是權(quán)利轉(zhuǎn)讓的受讓人，地役權(quán)對(duì)丙具有約束力。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。