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　　1 Z 301040 建設(shè)工程物權(quán)制度

　　1 Z 30104 1 物權(quán)的概念和法律特征

　　物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

　　一、物權(quán)的法律特征

　　1. 物權(quán)是支配權(quán)(比較：債權(quán)是請求權(quán))

　　2. 絕對權(quán)(義務(wù)主體不特定)

　　3. 財產(chǎn)權(quán)

　　4. 排他性(“一物一權(quán)”)

　　注： 正確理解“一物一權(quán)”：一個物上不能同時有兩個所有權(quán)，但兩個擔(dān)保物權(quán)可以并存。

　　【例題·單選】關(guān)于物權(quán)特征的說法，正確的是( )�！�2014】

　　A.物權(quán)是一種支配權(quán)，需要義務(wù)人的行為配合

　　B.物權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)，直接體現(xiàn)為財產(chǎn)利益的權(quán)利

　　C.物權(quán)是一種相對權(quán)，用以對抗特定的相對人

　　D.物權(quán)是不具有排他性的權(quán)利，同一物上可以存在幾個物權(quán)

　　【答案】B

　　【解析】物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

　　物權(quán)具有以下特征：

　　(1)物權(quán)是支配權(quán)。物權(quán)是權(quán)利人直接支配的權(quán)利，即物權(quán)人可以依自己的意志就標(biāo)的物直接行使權(quán)利，無須他人的意思或義務(wù)人的行為介入。

　　(2)物權(quán)是絕對權(quán)。物權(quán)的權(quán)利人可以對抗一切不特定的人。物權(quán)的權(quán)利人是特定的，義務(wù)人是不特定的，且義務(wù)內(nèi)容是不作為，即只要不侵犯物權(quán)人行使權(quán)利就履行義務(wù)。

　　(3)物權(quán)是財產(chǎn)權(quán)。物權(quán)是一種具有物質(zhì)內(nèi)容的、直接體現(xiàn)為財產(chǎn)利益的權(quán)利。財產(chǎn)利益包括對物的利用、物的歸屬和就物的價值設(shè)立的擔(dān)保。

　　(4)物權(quán)具有排他性。物權(quán)人有權(quán)排除他人對于他行使物權(quán)的干涉。而且同一物上不許有內(nèi)容不相容的物權(quán)并存，即“一物一權(quán)”。

　　二、物權(quán)的種類 【重要】

　　(一)所有權(quán)(自物權(quán))(四項權(quán)能：占有、使用、收益、處分)

　　注：處分權(quán)是所有人的最基本的權(quán)利，是所有權(quán)內(nèi)容的核心

　　（二） 用益物權(quán)(他物權(quán)：利用物的使用價值)：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)

　　（三） 擔(dān)保物權(quán)(他物權(quán)：利用物的交換價值)：抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)

　　【例題1·單選】下列物權(quán)種類中，屬于擔(dān)保物權(quán)的是( )。【2017】

　　A.使用權(quán)

　　B.收益權(quán)

　　C.地役權(quán)

　　D.抵押權(quán)

　　【答案】D

　　【解析】AB選項為所有權(quán)，C選項為用益物權(quán)。

　　【例題2·單選】在工程建設(shè)中，建設(shè)單位對在建工程的權(quán)利是( )�！�2016】

　　A.債權(quán)

　　B.擔(dān)保物權(quán)

　　C.所有權(quán)

　　D.用益物權(quán)

　　【答案】C

　　【解析】所有權(quán)是所有人依法對自己財產(chǎn)(不動產(chǎn)或動產(chǎn))所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。它是一種財產(chǎn)權(quán)，又稱財產(chǎn)所有權(quán)。所有權(quán)是物權(quán)中最重要也最完全的一種權(quán)利。

　　【例題3·多選】關(guān)于物權(quán)的說法，正確的有( )�！�2010】

　　A.所有權(quán)和抵押權(quán)可以同時存在于同一不動產(chǎn)之上

　　B.用益物權(quán)和抵押權(quán)可以同時存在于同一不動產(chǎn)之上

　　C.國家所有土地的所有權(quán)和使用權(quán)都不能轉(zhuǎn)移

　　D.建設(shè)單位可以與政府部門簽訂土地出讓合同擁有該地的所有權(quán)

　　E.兩個抵押權(quán)可以同時存在于同一不動產(chǎn)之上

　　【答案】ABE

　　【解析】

　　所有權(quán)是所有人依法對自己財產(chǎn)(不動產(chǎn)或動產(chǎn))所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

　　用益物權(quán)是權(quán)利人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。

　　擔(dān)保物權(quán)是權(quán)利人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

　　抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。

　　所以可確定所有權(quán)、和抵押權(quán)、用益物權(quán)和抵押權(quán)可以同時存在于同一不動產(chǎn)上，國家所有土地的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，使用權(quán)可以轉(zhuǎn)移，因此選項C、D錯誤。

　　訂立抵押合同是，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。同一財產(chǎn)可以兩個以上的債權(quán)人抵押。

　　【提示】

　　1、此知識點為高頻考點。物權(quán)的權(quán)利框架搭建是整個建造法規(guī)權(quán)利的基礎(chǔ)，一定要牢牢把握。

　　2、用益物權(quán)是基于對物的使用價值而產(chǎn)生的權(quán)利，擔(dān)保物權(quán)是基于對物的交換價值而產(chǎn)生的權(quán)利。重點掌握用益物權(quán)的種類。

　　1 Z 30104 2 土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和地役權(quán)

　　一、土地所有權(quán)

　　1.我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。耕地承包經(jīng)營期限為30年。

　　2. 土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)整：經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，報鄉(xiāng)級和縣級政府農(nóng)業(yè)主管部門批準(zhǔn)。

　　3.國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護(hù)。

　　4.城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

　　【例題·多選】關(guān)于土地權(quán)屬的說法，正確的有( )�！�2016】

　　A.城市郊區(qū)的土地歸國家所有

　　B.自留地歸集體所有

　　C.城市市區(qū)土地歸國家所有

　　D.農(nóng)村土地均歸集體所有

　　E.宅基地歸農(nóng)民個人所有

　　【答案】BC

　　【解析】

　　A錯誤，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。

　　B正確，E錯誤，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

　　C正確，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。

　　D錯誤，錯在“均”字，因為法律規(guī)定屬于國家所有的除外。

　　【提示】

　　此知識點為高頻考點。一定要注意區(qū)分國家所有的土地和集體所有的土地的用途，國家所有的土地可以民用、商用、軍用等，集體所有的土地只能民用。注意，建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利只能是建立在國家所有的土地上的。

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)【重要】

　　（一）建設(shè)用地使用權(quán)的概念

　　(1)建設(shè)用地使用權(quán)是因建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施而使用國家所有的土地的權(quán)利。

　　(2)建設(shè)用地使用權(quán)只能存在于國家所有的土地上，不包括集體所有的農(nóng)村土地。

　　（二）建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立

　　(1)設(shè)立范圍：可地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

　　(2)設(shè)立方式：出讓、劃撥。 (【總結(jié)】轉(zhuǎn)讓不是設(shè)立方式)

　　國家嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。

　　(3)建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立(【總結(jié)】土地承包經(jīng)營權(quán)不需要登記);登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。

　　(三)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)、續(xù)期和消滅

　　(1)建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、贈與或者抵押;

　　(2)附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分;

　　（3） 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期;非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

　　【例題1·單選】根據(jù)《物權(quán)法》，建設(shè)用地使用權(quán)自( )時設(shè)立�！�2017】

　　A.劃撥

　　B.登記

　　C.支付出讓金

　　D.轉(zhuǎn)讓

　　【答案】B

　　【解析】建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。

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　　【例題2·單選】關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、續(xù)期和消滅的說法，正確的是( )�！�2015】

　　A.建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時附著于該土地上的建筑物，構(gòu)建物及附屬設(shè)施應(yīng)一并處分

　　B.建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時使用期限的約定不得超過50年

　　C.建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期

　　D.建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記

　　【答案】A

　　【解析】建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定：(1)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。(2)應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請變更登記。(3)附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。

　　住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。

　　【提示】

　　此知識點規(guī)定較為瑣碎，需要注意細(xì)節(jié)把握。學(xué)習(xí)中要注意知識點之間的融會貫通，建設(shè)用地使用權(quán)，既是用益物權(quán)的一種，又是擔(dān)保物權(quán)中的抵押權(quán)的第二種抵押物。

　　三、地役權(quán) (注意與相鄰權(quán)比較：“必要”利用為相鄰權(quán);“更好利用”為地役權(quán))【必會】

　　1.地役權(quán)的設(shè)立

　　(1)地役權(quán)是用益物權(quán)，一般為有償取得;

　　(2)當(dāng)事人應(yīng)采用書面形式訂立地役權(quán)合同;

　　(3)地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立，其產(chǎn)生不需要登記，但未登記不能對抗善意第三人;

　　(4)土地上已經(jīng)設(shè)立了用益物權(quán)的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有人不得設(shè)立地役權(quán)。

　　2.地役權(quán)的變動

　　(1)需役地及需役地上的權(quán)利轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán);

　　(2)供役地及供役地上的權(quán)利轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。

　　【例題1·多選】關(guān)于地役權(quán)，下列表述正確的是( )�！�2017】

　　A.當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立地役權(quán)合同

　　B.地役權(quán)合同應(yīng)包括解決爭議的方法

　　C.地役權(quán)自地役權(quán)合同簽訂時設(shè)立

　　D.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立

　　E.未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人

　　【答案】ADE

　　【解析】設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同，并且地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。

　　地役權(quán)合同一般包括下列條款：(1)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;(2)供役地和需役地的位置;(3)利用目的和方法;(4)利用期限;(5)費用及其支付方式;(6)解決爭議的方法�！耙话恪迸c“應(yīng)”意境相差較大，不建議選B。

　　【例題2·單選】甲在乙擁有使用權(quán)的土地上設(shè)立地役權(quán)并辦理了登記，乙將自己的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙。關(guān)于各方權(quán)利的說法，正確的是( )�！�2016】

　　A.甲的地役權(quán)因辦理登記而設(shè)立

　　B.乙轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)經(jīng)甲同意

　　C.土地所有權(quán)人設(shè)立地役權(quán)不必經(jīng)乙同意

　　D.甲的地役權(quán)對丙具有約束力

　　【答案】D

　　【解析】

　　A錯誤，甲的地役權(quán)因簽訂合同而設(shè)立。

　　B錯誤，乙轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)無需經(jīng)甲同意。

　　C錯誤，土地所有權(quán)人設(shè)立地役權(quán)需經(jīng)乙的同意。土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

　　D正確，丙是權(quán)利轉(zhuǎn)讓的受讓人，地役權(quán)對丙具有約束力。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。

　　【提示】

　　此知識點為高頻考點，需要理解掌握，地役權(quán)的設(shè)立通過合同債權(quán)關(guān)系即可產(chǎn)生，但是不登記不得對抗善意第三人。

　　1Z301043 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅和保護(hù) 【重要】

　　一、不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅

　　(1)登記生效(例外：依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可不登記);

　　(2)登記與合同效力的關(guān)系：不登記不轉(zhuǎn)移物權(quán)，但不影響合同的效力;拒絕登記要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　二、動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓

　　(1)動產(chǎn)自交付生效；

　　(2)例外情況，動產(chǎn)登記的效力：船舶、航空器、機動車未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

　　三、物權(quán)的保護(hù)

　　(1)歸屬爭議：確認(rèn)權(quán)利

　　(2)無權(quán)占有：返還原物

　　(3)妨害物權(quán)行使：排除妨礙或消除危險

　　(4)毀損：賠償損失

　　【例題1·多選】根據(jù)《物權(quán)法》，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，該合同效力為( )�！�2012】

　　A.合同自辦理物權(quán)登記時生效

　　B.合同自成立時生效

　　C.未辦理物權(quán)登記合同無效

　　D.未辦理物權(quán)登記不影響合同效力

　　E.合同生效當(dāng)然發(fā)生物權(quán)效力

　　【答案】BD

　　【解析】本題考查的是物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅和保護(hù)。未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力。

　　【例題2·單選】甲與乙簽訂房屋買賣合同，將自有的一幢房屋賣給乙，并約定任何一方違約須向?qū)Ψ街Ц顿彿靠?5%的違約金。但在交房前，甲又與丙簽訂合同，將該房屋賣給丙，并與丙辦理了過戶登記手續(xù)。則下列說法中錯誤的是( )�！�2009】

　　A.若乙要求甲支付約定的違約金，甲可以請求法院或仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少

　　B.甲必須收回房屋并向乙方交付

　　C.丙取得該房屋的所有權(quán)

　　D.乙不能要求甲實際交付該房屋，但可以要求甲承擔(dān)違約責(zé)任

　　【答案】B

　　【解析】不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。本案中，甲雖然與乙簽訂合同在先，但是并沒有辦理房屋登記手續(xù)，乙并沒有獲得房屋所有權(quán);而甲、丙之間則進(jìn)行了登記，丙取得了房屋所有權(quán)，甲無權(quán)收回房屋，只能向乙承擔(dān)違約責(zé)任。

　　【例題3·單選】有關(guān)物權(quán)保護(hù)的說法，正確的是( )�！�2015】

　　A.物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人不能通過和解方式解決

　　B.侵害物權(quán)造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人既可以請求賠償，也可請求承擔(dān)其他民事責(zé)任

　　C.侵害物權(quán)的，承擔(dān)民事責(zé)任后，不再承擔(dān)行政責(zé)任

　　D.物權(quán)歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)請求返還原物

　　【答案】B

　　【解析】

　　A錯誤，物權(quán)受到侵害，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。

　　C錯誤，侵害物權(quán)，除承擔(dān)民事責(zé)任外，還可能根據(jù)情節(jié)和后果承擔(dān)行政責(zé)任或刑事責(zé)任。18年教材：侵害物權(quán)，除承擔(dān)民事責(zé)任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔(dān)行政責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　D錯誤，物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)權(quán)利，而不是請求返還原物。

　　B正確，損害賠償是保護(hù)物權(quán)的民事途徑之一，保護(hù)方式可單獨適用也可合并適用。