华南俳烁实业有限公司

　　2019一級(jí)建造師《工程法規(guī)》考點(diǎn)：建設(shè)工程物權(quán)制度

　　【考點(diǎn)】土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)

　　1.土地所有權(quán)

　　城市土地屬于國家所有;

　　農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;

　　宅基地、自留地、自留山，屬于集體所有。

　　【真題】關(guān)于土地權(quán)屬的說法，正確的有( )�！�2016】

　　A.城市郊區(qū)的土地歸國家所有

　　B.自留地歸集體所有

　　C.城市市區(qū)土地歸國家所有

　　D.農(nóng)村土地均歸集體所有

　　E.宅基地歸農(nóng)民個(gè)人所有

　　【答案】BC

　　【解析】A錯(cuò)誤，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。

　　B正確，E錯(cuò)誤，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

　　C正確，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。

　　D錯(cuò)誤，錯(cuò)在“均”字，因?yàn)榉�律�?guī)定屬于國家所有的除外

　　2.建設(shè)用地使用權(quán)

　　(1)設(shè)立范圍：可地表、地上或者地下分別設(shè)立。

　　注：新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

　　(2)設(shè)立方式：出讓;劃撥。(注：轉(zhuǎn)讓不是設(shè)立方式)

　　(3)流轉(zhuǎn)方式：建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押(注：“房隨地走，地隨房走”)

　　(4)建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立(注：土地承包經(jīng)營權(quán)不需要登記)

　　(5)續(xù)期：住宅建設(shè)用地：自動(dòng)續(xù)期;非住宅建設(shè)用地：依法辦理。

　　【真題】關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、續(xù)期和消滅的說法，正確的是( )�！�2015】

　　A.建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)附著于該土地上的建筑物，構(gòu)建物及附屬設(shè)施應(yīng)一并處分

　　B.建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)使用期限的約定不得超過50年

　　C.建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期

　　D.建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記

　　【答案】A

　　【解析】建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定：(1)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。(2)應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。(3)附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。

　　住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。

　　3.地役權(quán)

　　(1)地役權(quán)是用益物權(quán)，一般為有償取得

　　(2)采取書面形式訂立

　　(3)地役權(quán)的產(chǎn)生不需要登記，但未登記不能對(duì)抗善意第三人。

　　(4)未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有人不得設(shè)立地役權(quán)

　　(5)地役權(quán)與其他用益物權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓

　　【考點(diǎn)】物權(quán)的變動(dòng)效力

　　1.不動(dòng)產(chǎn)效力變動(dòng)

　　(1)登記生效(例外：國家自然資源所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)可不登記)

　　比較：動(dòng)產(chǎn)自交付生效;船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　　(2)登記與合同效力的關(guān)系：不登記不轉(zhuǎn)移物權(quán)，但不影響合同的效力;拒絕登記要承擔(dān)違約責(zé)任

　　2.動(dòng)產(chǎn)效力變動(dòng)

　　(1)動(dòng)產(chǎn)自交付生效

　　(2)例外情況，動(dòng)產(chǎn)登記的效力：船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　　【例】甲與乙簽訂房屋買賣合同，將自有的一幢房屋賣給乙，并約定任何一方違約須向?qū)Ψ街Ц顿彿靠?5%的違約金。但在交房前，甲又與丙簽訂合同，將該房屋賣給丙，并與丙辦理了過戶登記手續(xù)。則下列說法中錯(cuò)誤的是( )

　　A、若乙要求甲支付約定的違約金，甲可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少

　　B、甲必須收回房屋并向乙方交付

　　C、丙取得該房屋的所有權(quán)

　　D、乙不能要求甲實(shí)際交付該房屋，但可以要求甲承擔(dān)違約責(zé)任

　　【答案】B

　　【解析】根據(jù)《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。本案中，甲雖然與乙簽訂合同在先，但是并沒有辦理房屋登記手續(xù)，乙并沒有獲得房屋所有權(quán);而甲、丙之間則進(jìn)行了登記，丙取得了房屋所有權(quán)，甲無權(quán)收回房屋，只能向乙承擔(dān)違約責(zé)任。

　　【考點(diǎn)】債的發(fā)生根據(jù)

　　(1)合同：最主要、最普遍的根據(jù)。

　　(2)侵權(quán)：注意侵權(quán)責(zé)任與合同責(zé)任的區(qū)分：有合同時(shí)首先考慮合同之債;造成人身傷害的，肯定是侵權(quán)之債;有合同但損害與合同無關(guān)，也首先考慮侵權(quán)之債。

　　(3)不當(dāng)?shù)美�：受益人向受損人返還

　　(4)無因管理：管理過程中支出的必要費(fèi)用由本人(被管理人)承擔(dān)

　　【真題】在施工過程中，施工企業(yè)與甲材料供應(yīng)商訂立材料買賣合同，但施工企業(yè)誤將應(yīng)支付給甲材料供應(yīng)商的貨款支付給了乙材料供應(yīng)商。關(guān)于該貨款處理的說法，正確的是( )�！�2016】

　　A.只能由法院確定歸屬

　　B.施工企業(yè)可以要求乙材料供應(yīng)商返還不當(dāng)?shù)美?/P>

　　C.乙材料供應(yīng)商應(yīng)當(dāng)返還給甲材料供應(yīng)商

　　D.甲材料供應(yīng)商可以依據(jù)買賣合同要求乙材料供應(yīng)商返還

　　【答案】B

　　【解析】不當(dāng)?shù)美�，是指沒有法律上或者合同上的依據(jù)，有損于他人利益而自身取得利益的行為。由于不當(dāng)?shù)美�造成他人利益的損害，因此在得利者與受害者之間形成債的關(guān)系。得利者應(yīng)當(dāng)將所得的不當(dāng)利益返還給受損失的人。不當(dāng)?shù)美�產(chǎn)生的債被稱為不當(dāng)?shù)美�之債�?/P>